Золотой центр: что нужно знать об Остоженке перед покупкой жилья

Остоженка не является административной единицей Москвы. Однако именно отсюда когда-то началась история рынка элитной недвижимости столицы, поэтому этот один из самых дорогих субрынков с наибольшей концентрацией высокобюджетных объектов стоит рассмотреть отдельно. Риелторы относят район к так называемой «золотой миле».

Сегодня Остоженка считается одной из самых дорогих жилых улиц мира, отмечает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Первые высокобюджетные новостройки появились здесь еще в конце 1990-х годов, наиболее активная застройка элитными домами велась в первое десятилетие 2000-х. Тогда же район стал считаться престижным и долго удерживал звание самого дорогого в Москве и России в целом. Остоженка и в 2019-м остается одним из самых дорогих столичных районов, уступая только Патриаршим прудам, отмечают опрошенные редакцией эксперты.

Благодаря новой элитной застройке и реконструкции старых зданий на Остоженке создана уникальная однородная среда — высококлассная жилая застройка с качественной современной архитектурой, продуманной инженерией и инфраструктурой, говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Инфраструктура Остоженки

Остоженка — одна из самых древних улиц Москвы со своей историей. Территория известна не только как место элитной застройки, но и как локация с крупным культурным и историческим бэкграундом, говорит руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова.

Доходный дом Я. М. Филатова и доходный дом графа В. А. Баранова на улице Остоженка (Фото: Михаил Грушин/ТАСС )

Инфраструктура Остоженки развита и ориентирована на обеспеченную аудиторию — широкий выбор кафе, ресторанов, банков, магазинов, медицинских центров, поликлиник и т. д. Здесь также находятся Центр оперного пения Галины Вишневской, Дипломатическая академия МИД РФ, расположенная в здании бывшего Московского императорского лицея, построенного в память цесаревича Николая, несколько музеев и Московский государственный лингвистический университет.

На соседних улицах вблизи Остоженки расположены частный детский сад «Лучик», гимназия № 1529 им. А. С. Грибоедова, школа № 1253 с углубленным изучением иностранных языков, спортивная школа № 29 «Хамовники» Москомспорта, детская художественная школа им. В. А. Серова. Также здесь есть такие крупные бизнес-центры, как «Остоженка», «Дом Парк Культуры» и прочие объекты инфраструктуры.

Лет десять назад Остоженка считалась самым дорогим и известным районом по стоимости жилья. Сейчас же из-за уплотнения застройки уровень развития инфраструктуры и удобства для жизни снизился, а спрос на район упал, отмечают риелторы. Тем не менее Остоженка остается брендом и сегодня популярна среди покупателей из регионов.

Сколько стоит жилье на Остоженке. Путеводитель по району

Вторичный рынок Остоженки

Основные здания Остоженки представляют собой доходные дома и особняки — например, деревянный особняк семьи Тургеневых, где в 2007 году был основан музей писателя, и многие другие. Практически все строения на данной улице являются памятниками архитектуры с великолепно выполненными фасадами и прекрасной лепниной, говорит Халин. По словам Тихоновой, историческая застройка сохранилась фрагментарно — часть зданий снесена, на их месте возникли новые объекты недвижимости. Однако до сих пор здесь можно встретить большое количество исторических достопримечательностей — доходные дома, особняки, дома-музеи, художественные галереи.

Улица Остоженка (Фото: Михаил Грушин/ТАСС )

Остоженка по-прежнему востребованная локация среди наших покупателей в возрастной категории 40+, чей бюджет на покупку составляет 70–100 млн руб. и выше, утверждает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. По данным компании, на вторичном рынке представлен большой объем предложения — порядка 100 тыс. кв. м. Среди объектов как дома дореволюционной постройки, старинные доходные дома, так и жилые комплексы, возведенные в 2000–2010 годах, на которые приходится около половины всего объема предложения вторичного рынка, отмечает Соловьев. По его словам, большинство лотов выставлены с отделкой, но по-настоящему качественные предложения довольно дороги (от $20 тыс. и более за 1 кв. м), особенно с видовыми характеристиками в клубных домах середины 2000-х годов.

Среди не так давно введенных объектов в Knight Frank отмечают такие проекты, как «Новая Остоженка», «Парк Палас», «Остоженка 11», Cooper House. Средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке в элитных комплексах начала 2000-х годов составляет 1,2 млн руб. за 1 кв. м, что, по оценке компании, сопоставимо со стоимостью лотов на первичном рынке.

Здесь довольно много переоцененных для сегодняшнего рынка квартир, что немного замедляет динамику сделок на Остоженке и создает ощущение, что локация находится в кризисе, считает Халин. Вместе с тем, по его словам, количество запросов на Остоженку по ценам в диапазоне от $10 тыс. до $15 тыс. за 1 кв. м в 2019-м приблизительно вдвое больше, чем год назад.

Есть на Остоженке и не очень дорогие предложения. По данным «Миэль», самое бюджетное — от 350 тыс. руб. за 1 кв. м. Однокомнатных квартир здесь нет в экспозиции, двухкомнатных очень мало. Минимальная по цене двушка площадью 28 кв. м стоит 23,5 млн руб., самую дешевую трешку можно купить за 45 млн руб. Четырехкомнатные квартиры на Остоженке, по данным «Миэль» предлагаются от 33 млн руб. (90 кв. м).

Известные проекты на вторичном рынке Остоженки

Новостройки Остоженки

На текущий момент первичный рынок Остоженки, по данным риелторов, представлен шестью элитными комплексами: Nabokov, «Кленовый DOM», «Резиденция на Всеволожском», Noble Row, Villa Grace и Allegoria Mosca. По данным Knight Frank, в этих проектах выставлено на продажу около 40 лотов, или 6,3 тыс. кв. м.

Стоимость квартир и апартаментов в новостройках Остоженки начинается от 103 млн руб., а самый дорогой лот можно приобрести за $25 млн, говорит Соловьев. При этом в структуре спроса данная локация занимает одно из последних мест, на ее долю стабильно приходится не более 1% от общего количества сделок на первичном рынке, что связано как с ограниченным предложением, так и с высокой стоимостью жилья здесь, отмечает Соловьев.

Средневзвешенная цена предложения в районе Остоженки составляет, по данным Savills, почти 1,5 млн руб., и по сравнению с прошлым годом показатель практически не изменился. По словам Халина, в 2019 году район уверенно находится в топ-3 по цене премиального жилья уже на протяжении долгого времени, немного уступая Патриаршим прудам (1,88 млн руб.) и опережая по уровню цен Якиманку (1 млн руб.).

Проекты, которые реализуются на первичном рынке Остоженки

Перспективные проекты Остоженки

В районе насчитывается порядка десяти перспективных площадок под застройку, еще две планируется вывести на рынок в ближайшее время, говорит Румянцева. Один из заявленных — проект на Пречистенской набережной, 43, добавляет Соловьев. По прогнозу Халина, в перспективе трех лет здесь может появиться около десяти новых проектов общей площадью 40–50 тыс. кв. м жилой недвижимости — это порядка 200 квартир и апартаментов.

Однако Соколов сомневается по поводу большого количества новых объектов. По его мнению, это будут точечные клубные дома, а также проекты реконструкции старинных особняков. Тихонова считает, что потенциал для застройки Остоженки исчерпан в силу объективных причин — ограниченной площадью района, а также по субъективным причинам — приоритеты покупателей элитного жилья изменились.

«В данной локации наблюдается практически полное отсутствие зеленых зон отдыха. Соответственно, покупатели этого сегмента сейчас имеют возможность выбрать более интересные для себя варианты, так как горизонты для элитной застройки последнее время значительно расширились», — считает эксперт.

Чем привлекает Остоженка

Остоженка, по словам опрошенных «РБК-Недвижимостью» экспертов, привлекает большим и разнообразным выбором жилья, а также однородной публикой.

«Большинство домов в этой локации или новые, или были подвергнуты очень глубокой реконструкции. Здесь можно найти любой архитектурный стиль — от московской классики до ультрамодерновых вариантов, любой формат — будь-то клубный дом или более крупный проект с развитой собственной инфраструктурой, с собственной территорией или без», — говорит Халин.

Практически все клиенты, которые ищут недвижимость по цене более $15 тыс. за 1 кв. м, рассматривают Остоженку либо как основную локацию для поисков и не готовы выходить за ее пределы, либо вместе с проектами на Арбате, Патриарших прудах, отмечает эксперт. По его мнению, Остоженка и сегодня остается актуальной и не теряет привлекательности, несмотря на некоторые заявления скептиков.

Гостиница «Кебур Палас» на улице Остоженка (Фото: Михаил Грушин/ТАСС )

«Безусловно, есть группа клиентов, которые, если так можно сказать, разочаровались в Остоженке. Даже, скорее всего, не в локации как таковой, а в тех домах, в которых они проживают или где ищут себе квартиры. Но гораздо больше тех, кто покупает здесь себе вторую, третью, четвертую квартиру и не собирается менять эту локацию на какую-либо другую», — говорит Халин. По его прогнозу, в перспективе 10–15 лет Остоженка сохранит свой статус лидирующей локации столицы как с точки зрения цен, так и по количеству элитных домов.

Как Остоженка стала элитной

Именно с Остоженки когда-то началась история рынка элитной недвижимости столицы. Сейчас в этом районе проживает самая платежеспособная публика (чиновники, собственники крупного и среднего бизнеса), отмечает Румянцева из Kalinka Group. По ее мнению, современный этап развития Остоженки можно назвать джентрификацией по-российски.

Еще в начале 1990-х годов Остоженка была районом с ветхим жилым фондом, в котором, тем не менее, сохранялась историческая застройка, практически нетронутая советским градостроительным подходом, вспоминает Румянцева. Такая ситуация сложилась по причине того, что весь район, по мысли советских архитекторов, лучше было бы снести и превратить в масштабную аллею от Дворца Советов к Лужникам.

Фото: Михаил Грушин/ТАСС

«Однако этим планам не суждено было реализоваться, и район предали забвению. В итоге сложилась уникальная для центра Москвы ситуация: с одной стороны — прекрасное местоположение, близость к Кремлю и основным центрам притяжения в городе, а с другой — в 1991 году более 70% жилого фонда на Остоженке составляли коммуналки, а 40% домов не соответствовали санитарным нормам для проживания. Состоятельные люди выкупали коммуналки целиком, но в итоге оказывались собственниками больших площадей в ветхих и малопривлекательных зданиях, мало походивших на элитное жилье», — вспоминает председатель совета директоров Kalinka Group.

По-настоящему активное освоение этого района, по мнению Румянцевой, пришлось на период после кризиса 1998 года — Остоженка попала в поле зрения девелоперов благодаря превосходной локации и вместе с тем обилию ветхого фонда. Сюда стягивалось все больше девелоперов, была развернута рекламная кампания, превратившая Остоженку в «золотую милю».

Одним из первых элитных проектов на Остоженке стал дом в Молочном переулке. За ним последовали проекты Сбербанка в Курсовом переулке — дома 6 и 8. Девелопером, сделавшим один из самых заметных вкладов в формирование Остоженки, стала компания Rose Group (сейчас — RGI). Этой компанией были построены знаковые комплексы, на которые во многом затем ориентировались остальные игроки рынка: «Молочный 1» (2000−2002 годы), «Бутиковский 5» (2000−2003), Crystal House (2003−2004), Copper House (2003−2005). Также в этот период активно осваивали Остоженку компании «Донстрой» («Новая Остоженка», построен в 2002−2004 годах), State Development (Victoria House, 2002−2004), Barkli («Дом с французскими окнами», 2002); «Ваш клубный дом», 2003) и проект Barkli Virgin House (2012).

История Остоженки

Улица Остоженка, 1986 год (Фото: Фотохроника ТАСС)

Район нынешней улицы Остоженки ранее был пойменной местностью на берегу Москвы-реки. Исторически здесь располагались луга и покосы, поэтому местность получила название Остожье — место (луг) для стога сена. Улица носит свое название с XVII века, тогда на Остоженке находилась царская Конюшенная слобода и Остоженский государев конюшенный двор. Улица сохраняла свое название до 1935 года, когда была переименована в Метростроевскую, потому что здесь прокладывалась открытым способом первая ветка московского метро. Остоженка стала первой улицей в Москве, которой вернули свое историческое название, — это произошло в 1986 году. В середине 1990-х — начале 2000-х началась активная застройка района, многие исторические здания были утеряны, на их месте появились новые дорогие кварталы.