Открываем кофейню: как подобрать помещение под аренду в Москве
По итогам 2018 года, несмотря на существующую высокую конкуренцию, кофейни составили примерно треть всех открывающихся заведений общественного питания в столичном стрит-ретейле. По прогнозам аналитиков, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость», данный сегмент сохранит высокий потенциал и в 2019 году.
О том, какие форматы кофеен открывают в Москве, какие помещения и локации подойдут под такие заведения и сколько сегодня стоит аренда — в материале «РБК-Недвижимости».
Рынок растет, но есть свободные ниши
В Москве и ближайшем Подмосковье, по данным столичного департамента торговли и услуг за январь 2019 года, уже действует почти 6 тыс. сетевых кафе различных форматов. При этом доля сетей составляет 22,4%, что свидетельствует о невысокой консолидации рынка и высокой конкуренции.
Если не считать точки «кофе с собой» и крупные сетевые рестораны, то, по данным JLL, в столице работает порядка 800 кофеен, что составляет 6% от общего объема предложения ресторанного сегмента. При этом лидерами являются сетевые концепции, составляющие 85% от всего количества кофеен, они продолжают активно развиваться, в том числе и по франшизе, отмечает руководитель направления услуг ретейлерам компании JLL Надежда Мартынова.
Активное развитие кофеен поддерживается глобальным трендом на так называемую «старбаксизацию», что означает перемещение досугового и рабочего процессов из офисов и дома в кофейни, отмечает тенденцию консультант по разработке концепций торговых центров компании CBRE Анастасия Костомахина.
Относительно низкая конкуренция наблюдается только в нишевых форматах, таких как как семейное или детское кафе с развлекательной составляющей, говорит исполнительный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Дина Постоленко.
Выбрать формат
Открывать кофейню своими силами и с собственной концепцией или купить франшизу уже известного бренда и при этом иметь помощь сильного партнера — должен решить стартапер по мере своих средств и опыта. Но еще нужно определиться с форматом и концепцией.
Сейчас в столице в основном представлены кофейни в трех форматах — во-первых, полноформатные классические кофейни («Шоколадница», «Кофемания», Travelers Coffee и другие). Есть форматы с минимальным обслуживанием и небольшим числом посадочных мест — Grab & Go («кофе с собой», заведения типа Surf Coffee, Cofix и прочие). Также популярны форматы небольших киосков (например, One Bucks Coffee, One Price Coffee и другие) с минимальным обслуживанием и отсутствием посадочной зоны, перечисляет консультант по разработке концепций торговых центров компании CBRE Анастасия Костомахина.
В Москве в последние годы, по словам эксперта, набирает популярность тренд на коллаборацию — например, совмещение салонов связи и кофеен, так как первые существенно теряют клиентский поток из-за развития онлайн-услуг. Кроме этого, сеть книжных магазинов «Республика» приветствует синергию с кофейнями, отмечает Костомахина.
Фотогалерея: интерьеры кофеен
Какие помещения подойдут под кофейню
Выбор зависит от концепции, места и того, рассчитывает ли кофейня на проходящий трафик и формат «кофе с собой» или хотела бы привлечь тех, кто будет гостем заведения в обед, придет на деловую встречу, дружескую беседу или вечерний ужин с алкоголем, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова.
Кофейни могут располагаться в бизнес-центрах, торговых комплексах, помещениях стрит-ретейла и киосках на улице. Внутри ТЦ кафе обычно арендуют площади в торговых галереях, островных пространствах, атриумах и коридорах, если позволяет ширина, единое требование к которым — это высокий трафик, а вот зоны фуд-корта в силу автономности такого формата, наоборот, выбирают крайне редко, отмечают брокеры.
Конечно, существует главное техническое требование к помещениям общепита — это наличие воды и электричества. Однако для кофейни полного цикла также необходимы вентиляция и вытяжка аналогичной ресторанным площадкам мощности, объясняет руководитель направления услуг ретейлерам компании JLL Надежда Мартынова.
Для киоска или мини-кофейни, по оценке консультантов, подойдут помещения площадью 5–30 кв. м, для кофейни с минимальным обслуживанием и небольшим числом посадочных мест потребуется уже 40–100 кв. м, а для кофейни-кафе с посадкой и наличием дополнительного меню — от 100 до 300 кв. м.
Выбор локации
Выбор локации зависит от возможностей арендатора и наличия подходящих помещений, говорит Постоленко. По ее словам, для рынка стрит-ретейла категория общепита, в которую входят кофейни, наиболее популярна среди арендаторов. Сегодня самые востребованные помещения — от 20 кв. м и более. В ТРЦ актуален не только формат кофеен в отдельном помещении, но и «кофе с собой» в концепции островка, отмечает эксперт.
«Для открытия подобного заведения необходимо владеть средствами, которых будет достаточно на депозит и первый месяц аренды. Также при поиске помещений необходимо учитывать технические особенности помещения и инфраструктуру локации в целом», — рекомендует Постоленко. По ее словам, перед заключением договора аренды важно просчитать пешеходный трафик локации, изучить ближайших конкурентов и выделить зоны охвата.
Так как кофе традиционно утренний продукт для деловых людей, то приоритет при выборе помещений — места, где есть пересечения различных потоков. Учебные заведения, центры «Мои документы», вокзалы, МКЦ, торговые улочки, офисные кварталы, арт-кварталы — отличные магниты для кофеен и мини-кафе, утверждает Ярова.
Сколько стоит аренда
Стоимость аренды помещения разнится в первую очередь от места и затем уже от метража, отмечают брокеры. «За дорогие помещения с наличием трафика арендаторы борются, а доступные по цене предложения при отсутствии трафика подходят только нишевым концепциям или тем, кто понимает потенциал развития локации и готов нести временные убытки ради будущей прибыли и чтобы зафиксировать комфортную аренду в перспективном месте на долгий период», — поясняет Ярова.
Ставка аренды на помещения кафе в торговых центрах Москвы, по данным Colliers International, находится в диапазоне от 20 тыс. до 250 тыс. руб. за 1 кв. м в год и в значительной степени зависит от места расположения и концепции объекта. Цена аренды в бизнес-центрах в зависимости от спроса на площадку может варьироваться, по оценке JLL, в среднем от 80 тыс. до 200 тыс. руб. в месяц за помещение, места для размещения кафе размером 50–100 кв. м в ТЦ в среднем стоят 400–700 тыс. руб., полноформатные кофейни площадью от 200 кв. м и больше по стоимости аренды в топовых ТЦ сопоставимы с арендными ставками размещения ресторана — это в среднем от 800 тыс. руб. до 1,5 млн руб. в месяц», — говорит Мартынова.
Самые дорогие помещения стрит-ретейла находятся в центре столицы. «Проходные, визуально доступные и правильной формы помещения на выходе из метро в ЦАО могут стоить от 1 млн и до 1,5 млн руб. в месяц. На топовых пешеходных улицах в лучших локациях, таких как Маросейка, Мясницкая, Пятницкая, есть отдельные случаи со ставкой аренды даже выше. Отдельная зона — Москва-Сити, где также ставка аренды может быть от 1,5 млн до 2 млн руб. в год за помещение. При этом второстепенные улицы, замкнутые бизнес-кварталы или спальные районы могут привлекать арендаторов предложениями за 200 тыс. руб. в месяц», — отмечает Ярова.
Нужно учитывать и дополнительные расходы на ремонт, меблировку помещений, которые, по оценке Постоленко, могут составить от 20 тыс. до 80 тыс. руб. за 1 кв. м. В большинстве случаев инвестор рассчитывает на окупаемость в течение двух — пяти лет (для мини-кафе срок, как правило, ниже, а для более крупных форматов — ближе к верхней границе указанного диапазона), утверждает эксперт.