О чем говорит всплеск инвестиционной активности в Москве
Такие факторы, как падение арендных ставок, снижение покупательской активности, валютные колебания, санкционное давление, должны были, казалось бы, негативно отразиться на инвестиционном климате Москвы. Но вопреки общепринятым стандартам, по которым привык жить российский рынок, в 2016 году впервые за несколько лет зафиксирован рост активности. Так, в прошлом году заключено достаточно большое количество сделок с участием государственных и окологосударственных организаций. Но главный вопрос заключается в том, насколько целесообразно рассуждать на тему их рыночности.
Индикаторы рынка
В 2016 году макроэкономическая ситуация в стране начала улучшаться. Рубль зафиксировался в диапазоне 60–65 руб. за доллар США. Укрепление российской национальной валюты происходило на фоне продолжающейся стабильности нефтяного рынка. Годовая инфляция опустилась до 5,6% с 12,9% в 2015 году. Вслед за стабилизацией инфляции во второй половине года последовало снижение ключевой ставки до 10%. Оживление экономики, в свою очередь, оказало благотворное влияние и на инвестиционный рынок РФ.
Так, в 2016 году объем инвестиций в недвижимое имущество Москвы превысил показатели предшествующего года и составил порядка $4 млн. Примечательно, что около 82% от общего объема сделок пришлось на коммерческую недвижимость, из них 70% — сделки в офисном сегменте.
Среди наиболее заметных событий в сфере инвестиций в офисную недвижимость — закрытие сделки Сбербанка по приобретению БЦ President Plaza площадью 194 тыс. кв. м (37 млрд руб.), неденежная сделка O1 Properties по обмену своих акций на БЦ «Аврора Бизнес Парк» (86 тыс. кв. м), покупка мэрией Москвы у Capital Group офисных площадей башни ОКО (55 тыс. кв. м за 14,3 млрд руб.), а также приобретение «Транснефтью» БЦ Evolution Tower (80 тыс. кв. м за 22 млрд руб.).
Портрет покупателя 2016 года
Из перечня заключенных сделок видно, что значительная часть инвестиций (более 50% от общего количества сделок) в 2016 году пришлась на государственные и окологосударственные компании.
Проанализировав совершенные сделки, можно сделать вывод, что большинство из них носили не финансовый, а, скорее, операционный характер, то есть заключались с целью оптимизации офисных пространств. Не секрет, что до недавнего времени офисы различных структурных подразделений государственных организаций были разбросаны по всей Москве. Кризис сподвиг многих пересмотреть бюджеты в сторону уменьшения, сделав ранее работающую модель просто неэффективной. А покупка одного крупного офисного объекта, где бы смогли консолидироваться все подразделения госкомпании, стала чуть ли не единственным действенным решением в сложившихся реалиях.
Еще один интересный вопрос, который перерос в разряд тенденций, — каким образом эти сделки заключались. Ключевые транзакции 2016 года проходили на безденежной основе, объекты отходили «покупателям» за долги либо же их обменивали на акции.
Бесспорным трендом прошлого года можно назвать активизацию стратегических игроков российской экономики, которые до недавнего времени сохраняли выжидательную позицию. К примеру, сделка по приобретению ПИКом компании «Мортон» могла сформировать, по мнению экспертов, около 30% от всего рынка инвестиций РФ. Полагаем, тенденция к консолидации девелоперского бизнеса получит еще большее развитие в будущем. Как отразится укрупнение особо приближенных к государству девелоперских компаний на конъюнктуре рынка в целом — вопрос открытый, и, пожалуй, его можно отнести к категории наиболее насущных.
«Добро пожаловать, или Посторонним вход воспрещен»
Несмотря на относительно благоприятные условия для инвестиций в российский рынок недвижимости, доля иностранного капитала из всего объема сделок 2016 года осталась на минимальном уровне. Иностранные инвесторы, в том числе и азиатские, вот уже несколько лет активно присматриваются к московским объектам, однако дальше подписания соглашений продвинуться им так и не удалось.
Вообще, западные инвесторы исторически были представлены на российском рынке лишь локально — в основном в Москве и Санкт-Петербурге. Санкционнное давление и напряженная политическая обстановка сыграли свою роль, сведя до минимума их присутствие на территории России. Эксперты прогнозировали их возвращение по достижению рынком дна и стабилизации валют. Тем не менее в 2016 году только 5% сделок от общего объема инвестиций в недвижимость было совершено с участием иностранного капитала.
Что касается российских частных инвесторов, то, помимо очевидной нехватки средств, их зачастую останавливают завышенные ожидания продавцов, не готовых продавать объекты по рыночным ценам. Многие собственники продолжают жить прошлым и надеются отыграть потери последних лет за счет продажи объектов по стоимости двухлетней давности. А между тем совершенно очевидно, что возврата к докризисному ценнику уже не произойдет — пришло время вернуться в реальность.
Что год грядущий нам готовит
Как уже говорилось, по итогам 2016 года наибольшую инвестиционную активность продемонстрировал сегмент офисной недвижимости Москвы. Торговый, гостиничный и складской сегменты отметились единичными сделками, из которых можно выделить покупку ИК «Платформа» гостиничных комплексов «Орехово» и «Царицыно» совокупной площадью порядка 33 тыс. кв. м за 4,16 млрд руб., а также приобретение Urban Group земельного участка площадью 232,9 тыс. кв. м в Химках за 3,3 млрд руб. и др.
Можно предположить, что в 2017 году инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости повысится, но незначительно, и составит, по предварительным прогнозам аналитиков NAI Becar, порядка $4,5 млн. Преобладающую долю сохранят за собой российские инвесторы. Не меньшее влияние на рынок будут оказывать крупные государственные и окологосударственные структуры.
В 2017 году также можно ожидать роста сделок по продаже освободившихся после переезда государственных и окологосударственных компаний офисных объектов. Сохранится тенденция и на приобретение активов на дефолтных рынках: как и в прошлом году, инвесторы в настоящий момент могут пополнить свои портфели интересными активами по привлекательным ценам.
Несмотря на ряд препятствий, мешающих иностранным инвесторам вернуться на российский рынок, сбрасывать со счетов их все же не стоит. Так, с высокой долей вероятности в 2017 году будет заключена сделка по покупке китайской Fosun Group одного из крупных МФК в Москве на Воздвиженке.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
