С видом на крыши: почему в «Москва-Сити» пустуют кабинеты

Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев

Московский международный деловой центр (ММДЦ) «Москва-Сити» – одна из самых спорных современных строек столицы. В свое время мэр Москвы Сергей Собянин назвал проект серьезной градостроительной ошибкой. «Я считаю, что «Сити», построенный практически в самом центре Москвы, самым серьезным образом осложняет трафик и создает дополнительную нагрузку на центр, – говорил он в 2011 году. – Но что сделано, то сделано. Надо оперативно доводить эту стройку до конца».

С другой стороны, по мнению депутата Госдумы РФ Владимира Ресина – одного из главных инициаторов проекта в 1990-е годы,  – с точки зрения городского развития «Москва-Сити» стал первой удачной практикой редевелопмента в столице. «ММДЦ, появившийся на месте свалки, – это пример достаточно успешного освоения депрессивных территорий», – убежден депутат, который в 1990–2011 годах возглавлял Стройкомплекс Москвы.

«Проект в глобальном плане представляет собой комплексную реконструкцию промзоны. И для такого формата у него очень неплохие показатели», – считает директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Александр Аверкин.

«Москва-Сити» стоит особняком в ряду деловых кластеров Москвы и представляет собой локальный субрынок с небольшой территорией. Однако он оказывает существенное влияние на сегмент коммерческой недвижимости столицы в целом – ввод объекта, крупная сделка по аренде или продаже помещений способны изменить конъюнктуру рынка.

Так, по данным консалтинговой компании S.A. Ricci, из построенных в прошлом году 52 современных бизнес-центров (всего 1,3 млн кв. м) около 13% – это доля «Москва-Сити», где в 1-м квартале 2014 года было завершено строительство башни «Евразия» (83 тыс. кв. м), а в 4-м квартале ввели в строй деловую часть многофункционального комплекса «ОКО» (87 тыс. кв. м). Совокупная площадь офисных площадей «Москва-Сити» достигла 863 тыс. кв. м.

Значительное влияние на рынок недвижимости в целом также оказала сделка по покупке в конце 2014-го корпорацией «Транснефть» 80 тыс. кв. м в башне «Эволюция». Это значительно улучшило статистику поглощения офисных площадей.

По словам регионального директора по развитию бизнеса международной консалтинговой компании Colliers International Владимира Сергунина, «Москва-Сити» постепенно становится одним из доминирующих деловых кластеров столицы, а разговоры о сложной транспортной ситуации и нехватке инфраструктуры уходят в прошлое.

Впрочем, у «Москва-Сити» по мере реализации комплексных проектов редевелопмента промышленных территорий на офисном рынке Москвы будут появляться конкуренты. Уже сейчас в качестве таких примеров можно привести реконструированную территорию завода «Арма», где высококачественные офисы класса Б+ предлагаются в среднем по 23 тыс. руб. за 1 кв. м в год. По такой же цене сдаются аналогичные помещения в бизнес-комплексе «Новоспасский двор».

По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, серьезным конкурентным преимуществом инвесторов, которые работают не в премиальных классах офисной недвижимости, является то, что они, в основном, строили свои объекты на рублевые кредиты или даже за счет собственных средств. И у них есть возможность вести очень гибкую арендную политику.

Мощные деловые кластеры в перспективе могут сформироваться на территориях многофункциональной застройки АМО ЗИЛ, где согласно планам девелопера ЗАО «ЛСР. Недвижимость-М» появится около 170 тыс. кв. м офисных помещений, а также завода «Серп и молот» – по данным Департамента градостроительной политики города Москвы, планируется, что площадь общественно-делового центра здесь составит более 200 тыс. кв. м.

Сколько стоит аренда в наиболее престижных деловых кластерах Москвы

Офис в небоскребах Москвы сегодня можно арендовать за 27 тыс. руб. (Фото: Depositphotos/photopotam)

Перспективы «Москва-Сити»

Появление в «Москва-Сити» 170 тыс. кв. м новых офисных площадей привело к тому, что на конец января доля свободных офисов, по данным компании Blackwood, составляла 43%.

В 2015 году планируется завершить строительство еще трех крупных объектов:

• МФК «Эволюция» (ввод в эксплуатацию которого был перенесен с конца 2014 года);
• БЦ «IQ-квартал»;
• башня «Восток» (МФК «Федерация»).

В общей сложности это 275 тыс. кв. м офисных площадей – порядка 30% всего нового предложения офисов, ввод которых запланирован в столице на 2015 год.

По прогнозам, такой рост предложения не будет обеспечен достаточным спросом, что приведет к еще большему повышению уровня не востребованных арендаторами площадей в «Москва-Сити». Большинство аналитиков называют цифру 45–50%.

Увеличение предложения в «Москва-Сити» привело к падению арендных ставок в среднем на 29% за 12 месяцев – до $530 за 1 кв. м в год. Как говорят в S.A. Ricci, это самый высокий показатель среди деловых районов Москвы. «Если арендные ставки в «Москва-Сити» полтора года назад составляли от $700–900 за 1 кв. м в год, то сейчас они значительно снизились – по заполненным объектам на 15–20%, по незаполненным – до 35%», – отмечает директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Александр Аверкин.

«По пустующим площадям цена аренды снижается практически еженедельно, – отмечает коммерческий директор компании «Р7 Групп» (управляющая компания БЦ «Северная башня») Антон Смирнов. – Если на середину января средняя ставка предложения в «Москва-Сити» составляла примерно 45 тыс. руб. за 1 кв. м в год, то сейчас это уже 27–30 тыс. руб., при желании можно найти и ниже».

По его словам, похожая ситуация наблюдается и по действующим арендным контрактам. Практически все арендаторы просят скидок, отсрочек платежей, фиксации курса валютных ставок. Владельцы небоскребов неохотно рассматривают такие просьбы, ссылаясь на условия договоров.

Ставки «Москва-Сити» манят арендаторов

Директор по развитию ОАО «СИТИ» (управляющая компания в «Москва-Сити») Татьяна Вольцингер утверждает, что средний уровень свободных площадей в высотном комплексе – условный критерий. «Это комплексный и многоэтапный проект, – уточняет она. – Тем временем показатель вакантных помещений в объектах, которые были построены до конца 2011 года, сейчас не превышает 10,6%. В БЦ «Башня на Набережной» заполнено 89% площадей, в БЦ «Северная башня» – 93%, БЦ «Город Столиц» – 91%, БЦ «Империя» – 87%».

«Москва-Сити» – это субрынок со своими сроками заполняемости объектов, которые составляют не менее трех лет», – напоминает Татьяна Вольцингер. Региональный директор по развитию бизнеса международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин подтверждает, что девелоперский цикл у офисных небоскребов значительно более длительный, чем у небольших бизнес-центров, и составляет около четырех-пяти лет против двух-трех.

Между тем понижение арендных ставок может в ближайшей перспективе привести к росту популярности «Москва-Сити» среди арендаторов и переманить их из других офисных локаций столицы. «Сейчас ставки во многих проектах «Москва-Сити» сопоставимы с ценами в бизнес-центрах класса Б, Б+. При этом качество офисных помещений, инфраструктуры, управления, сервиса в «Москва-Сити» значительно выше. Я знаю, что сейчас очень многие компании имеют явные намерения перебраться в ММДЦ. Таким образом, в скором времени мы можем услышать о новых крупных сделках», – рассказал Владимир Сергунин. Озвучивать конкретные названия потенциальных арендаторов он не стал, но сказал, что в основном это строительные компании и представители IT-бизнеса.

«К 2018 году, когда будут достроены все проекты, у «Москва-Сити» есть все шансы стать полноценной альтернативой всему центральному деловому району и составить ему серьезную конкуренцию, – подтверждает руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова. – Причем у «Москва-Сити» будет очевидное преимущество – большой выбор качественных офисных площадей и более низкие арендные ставки, которые если и станут расти по мере стабилизации экономических условий, то меньшими темпами, чем в центре. Нетрудно предположить, что многие компании начнут рассматривать варианты перебазирования своего офиса в «Москва-Сити». Особенно, на наш взгляд, это может заинтересовать арендаторов в прайм-зоне от Кремля до Белорусского вокзала. Одними из первых, кто может посмотреть на такую альтернативу, – консалтинговые и финансовые структуры».

Впрочем, с перспективой масштабного переезда в «Москва-Сити» арендаторов из других районов согласны не все участники рынка. «По нашим наблюдениям, арендаторы, которые снимают офисы в других районах, пока чаще все же предпочитают договариваться со своими арендодателями о дисконтах, о пересмотре условий на более выгодные, чем переезжать в друге офисы, – рассказывает старший директор, заместитель руководителя офисной группы Cushman & Wakefield Ксения Ревенко. – Далеко не все готовы нести затраты на переезд и на ремонт вновь арендованных помещений, которые, как правило, предлагаются в недавно построенных офисных зданиях. К тому же многие арендаторы обременены действием долгосрочных договоров».

Константин Ковалев предупреждает, что отдельные девелоперы в «Москва-Сити» ограничены в своих возможностях по предоставлению дисконта арендаторам. «Все зависит от того, в какой валюте владельцы бизнес-центров в «Москва-Сити» брали кредит в банке, – объясняет глава консалтинговой компании. – Если в иностранной, то, по нашим подсчетам, понижение арендной ставки более чем на 20% (с учетом уже произошедшего падения) не позволит им обслуживать кредит. И тогда объект придется отдавать банку». Поэтому объекты, которые строились за валютные кредиты, ближе всего к зоне риска.

По словам директора департамента коммерческой недвижимости Capital Group Марии Сергиенко, в такой ситуации владельцы объектов готовы идти на различные уступки арендаторам: фиксировать курс на срок более одного года, увеличивая ежегодную индексацию до уровня официальной инфляции, самостоятельно выполнять отделочные работы, стоимость которых будет учтена в расчете арендной ставки. «В отдельных случаях девелоперы соглашаются на частичную компенсацию стоимости отделочных работ», – признается она. Финальные условия договоренностей с арендаторами – это предмет конкретных договоренностей.

Хостелы и коворкинги вместо офисов   Низкие ставки на аренду площадей в «Москва-Сити» привели к появлению в небоскребах необычных форматов коммерческой недвижимости. Так, в 2014 году на 43-м этаже башни «Империя» открылся хостел под названием High Level (фото 1). На сайте мини-гостиницы утверждается, что это первый в мире хостел, расположенный в небоскребе. В High Level есть шестиместные (от 1,1 тыс . руб.), четырехместные (от 1,3 тыс. руб.) и двухместные (от 2,8 тыс. руб.) номера. В эту цену включен завтрак, чай и кофе, свободное пользование библиотекой, а также доступ в интернет. Персонал хостела владеет английским, немецким, французским, норвежским, испанским и китайским языками, а также ивритом.   Фрилансеры и стартаперы могут арендовать рабочее место в коворкингах, которые открыты в высотках «Федерация-Восток» (24-й этаж), «Москва» (19-й этаж) и «Империя» (39-й этаж). Незакрепленное рабочее место со стандартными опциями в коворкинге SM Moscow-City (фото 2), к примеру, стоит от 1 тыс. руб. в день или 18,9 тыс. руб. в месяц. В небоскребе можно арендовать и мини-офис (23 кв. м) до пяти рабочих мест за 150 тыс. руб. в месяц.

Реализованные и строящиеся объекты ММДЦ «Москва-Сити»

Владимир Миронов