Д. Розанов: "На рынке офисов наблюдается экстенсивный рост государственных учреждений" (26.07.2010)

Коммерческий директор, управляющий партнер Bluestone Group Дмитрий Розанов рассказывает в интервью "РБК-Недвижимости" о состоянии рынка офисных помещений Москвы. По его словам, офисы в столице сейчас выгодно покупать, а не арендовать.

- Какие тренды за последние полгода наметились на рынке офисной недвижимости?

- Аналитики рынка сегодня осторожно говорят о начале восстановления рынка. С начала текущего года наблюдается повышение общей деловой активности всех профессиональных участников по сделкам аренды и продажи готовых объектов. Однако, на мой взгляд, активность участников рынка связана с тем, что большинство экспонируемых объектов предлагалось с существенным дисконтом. С начала 2010 года было зафиксировано увеличение средней площади арендуемых помещений. Большинство контрактов было заключено по аренде офисов площадью от 1 тыс. кв. м. Доминирующее количество сделок было проведено по аренде реконструированных помещений класса "В" и "В+" в центральных и околоцентральных деловых зонах Москвы. Аналитиками зафиксировано увеличение в офисном сегменте базовых ставок аренды на 10-15% (в редких случаях - на 25%). Увеличились частота и количество сделок.

Основным поводом для аренды нового офиса сегодня является штатное или конъюнктурное расширение масштабов деятельности фирмы, набор новых сотрудников, улучшение условий труда. Косвенным поводом  для поиска нового офиса и быстрого заключения контакта во время кризиса остается возможность переезда в лучший офис за сравнительно небольшие деньги. Наибольшее количество сделок, происходящих сегодня на рынке, связано с арендой помещений. Однако наблюдается интерес и к покупке качественных завершенных объектов. Так, в 2010 году наметилась тенденция увеличения сделок по покупке офисных помещений под нужды компании. Часть институциональных инвесторов проявила интерес к покупке офисных площадей с отделкой в таких проектах, как "Москва-Сити", с целью дальнейшей сдачи в аренду по более высоким ставкам. Приобретают офисные проекты под развитие профильного бизнеса и госучреждения.

- Как вы оцениваете сегодняшнее состояние офисного рынка?

- Сегодняшнюю ситуацию можно оценивать как фрагментарный рост по основным офисным сегментам. Основные тенденции - увеличение внимания к качественным показателям офиса, приобретение недвижимости в собственность в надежде наверстать упущенные в "тощие времена" прибыли", заинтересованность международных инвестфондов в долевом участии в развитии бизнеса с российскими партнерами в сфере торговли (привлечение новых брендов, открытие новых магазинов в новых нишах -  outlets, например) и т. д.

- Влияет ли на рынок офисной недвижимости информация о второй волне кризиса?

- Понимание наличия скрытых рисков на фондовых рынках и в макроэкономике, произошедшие за последнее время процессы массового слияния и поглощения, продажи бизнесов за долги, банкротства некогда могущественных компаний - все это служит хорошим напоминанием игрокам рынка офисной недвижимости об изменившейся конъюнктуре рынка. Для многих предпринимателей, инвесторов и девелоперов опыт прошлых лет очень показателен: слишком велико ожидание новых волн кризиса и связанных с этими волнами будущих последствий для бизнеса. Поэтому сегодня игроки рынка офисной недвижимости занимают выжидательную позицию и ведут себя осторожно. Главная их задача - адаптироваться к новым правилам существования и ждать благоприятных для рынка перемен.

- Сейчас бытует мнение, что офисный рынок не прибавляет в весе, компании не расширяются, и все сделки - просто пересадка из одного офиса в другой. Так ли это?

- Это не так. Сильные компании, которые уверенно чувствуют себя на рынке, разумеется, стараются воспользоваться сложившейся ситуацией для того, чтобы занять качественную офисную площадь по сниженным арендным ставкам. Многие компании переезжают на площадь, в разы превышающую ту, что занимали раньше. Анализ сделок говорит о том, что благоприятным моментом для усиления позиций активно пользуются государственные компании монопольных сфер оказания услуг. Сегодня на рынке офисов наблюдается экстенсивный рост государственных учреждений и ведомств, заключение долгосрочных договоров аренды или покупки премиальных бизнес-центров под нужды развития монополий. Сделки заключают преимущественно структуры энергетических монополий, нефтяных компаний, компаний атомной и финансовой сферы. В качестве примера можно привести поиск офиса для покупки НПФ Сбербанка.

При отсутствии дефицита высококлассных офисных зданий в Москве малый и средний бизнес пытается лавировать между показателями низкой цены на аренду офиса с престижным (центровым) месторасположением. Очень немногие компании готовы поступиться местоположением ради будущих затрат. Это подтверждает существующая статистика: самый большой процент запросов составляют помещения от 200 кв. м при ставках аренды 12-15 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

- Не изменилось ли соотношение классов? Не хотят ли сегодня арендаторы занять чуть более высокий класс, пока он более доступен, чем до кризиса? Какой класс активнее продается - "А" или "B"? Почему?

- Сегодня наблюдается рост спроса на качественные и ликвидные предложения в деловых районах города в бизнес-центрах класса "А". При сохранении невысокой ставке аренды увеличилась общая арендуемая площадь, возрос интерес крупного бизнеса к покупке больших объемов офисных площадей с целью создания штаб-квартир. Следует отметить, что сегодня большинство вопросов по аренде/покупке помещений доводится до логического завершения без элементов сильного демпинга по цене. С ноября 2009 года по июнь 2010-го было зафиксировано пять сделок по покупке крупным российским бизнесом зданий и бизнес-центров по ценам, находящимся в рыночных границах предложения на период 2008 года (БЦ "Pallau-MD" - "РусГидро", Capital Plaza - "ВТБ Капитал", БЦ "Луч" - ОАО "Интер РАО", "MARR Plaza" - ФСК, БЦ "Волна Тауэр" - ГК "Согаз"). Вместе с этим часть компаний отказалась от переезда на согласованных финансовых условиях в утвержденные офисные центры и поменяла их на уже завершенные объекты (масштабный переезд ТНК-BP в БЦ "Норд Стар Тауэр").

Увеличение сделок купли-продажи наблюдается также в группе отдельно стоящих офисных зданий класса "В" и "В+" и этажей в крупных бизнес-центрах, по цене от 3500 до 5000 долларов за 1 кв. м с учетом разумного торга.

- Какие опции сейчас может получить арендатор: бесплатная отделка, переезд и т.д.? И как долго такие бонусы будут предоставляться?

- Прежде всего, следует отметить изменившиеся условия заключения договоров аренды. Во-первых, договора стали заключаться на короткий срок. Во-вторых, в договор теперь заложена удобная возможность выхода из обязательств при изменении конъюнктуры рынка. Кроме того, арендаторам предлагаются более длительные арендные каникулы, компенсация за отделку офисных помещений, минимальная индексация в случае заключения долгосрочного контракта (от пяти лет) и аренды большой офисной площади. Такая практика стала применяться на пике кризиса, с начала простоя большинства качественных бизнес-центров. Как мы помним, тогда на рынке появилось более 2 млн кв. м пустующих офисов, по мере стабилизации ситуации эта цифра стала уменьшаться. Со временем бонусная программа стала более содержательной и консервативной в плане предоставления дополнительных опций индивидуального характера.

- Как изменилась ситуация на рынке инвестиционных продаж офисных зданий? Стало ли этих сделок больше? По какой цене они торгуются?

- Волна резких обрушений цен дала возможность компаниям, занимающимся активной инвестиционной деятельностью, приобрести активы по более чем заниженным ценам - как минимум на 40%. Сегодня ценообразование изменилось, но интерес со стороны подобных инвесторов к покупке качественных объектов крайне высок. Хорошо известны примеры покупки силами крупного бизнеса готовых бизнес-центров в качестве активов. Многие из компаний все еще находятся в активном поиске более привлекательного по цене объекта. Покупка в собственность является более выгодным способом вложения денег по сравнению с арендой при условии будущего развития рынка (а это для большинства аналитиков является очевидным сценарием).

- Хорошее ли сейчас время продавать офисные объекты?

- Нельзя сказать, что сегодня благоприятное время для продажи офисов, так как стоимость офисной недвижимости пока значительно ниже докризисной. Вопрос продажи своих активов для большинства собственников всегда сугубо индивидуален, и его решение зависит от ситуации, в которой находится владелец.

- Какова сегодня ставка капитализации при продаже офисных объектов?

- На мой взгляд, ставка капитализации находится в диапазоне 7-10%.

- Появились ли у брокеров новые инструменты привлечения арендаторов? Как выводить на рынок новые проекты?

- Сегодня работа консультанта стала более широкой по функционалу, глубокой по проработке качественной составляющей. От умелого и правильного применения подобных навыков, понимания сути оказания брокерских услуг в сегодняшних конкурентных условиях зависит успех той или иной сделки.

- Выгодно ли сегодня покупать офисы в собственность?

- Выгодно, цена пока только начинает расти.

- Чем объясняется возросшее количество предложений по купле-продаже помещений?

- Эмоционально рынок готов к подъему, что определенным образом подогревает интерес и рост цен продаж. Сегодня мы видим пересечение интересов части собственников к продаже объектов по выгодным, но не достигшим пока рыночных показателей ценам, и платежеспособных клиентов, подыскивающих себе хороший объект для приобретения в собственность.