Кому нужны офисы в Новой Москве
Разговоры о Новой Москве уже набили оскомину участникам рынка недвижимости. За 1,5 года своего существования в качестве округа Москвы ТиНАО (Троицкий и Новомосковский округ) так и остался темной лошадкой - кто и что именно строит на этой территории, а также зачем вообще было присоединять к Москве 140% ее площади (148 тыс. га) до конца никому не ясно.
Что касается рынка жилья на новомосковской земле, то его перспективы были очевидны задолго до присоединения. Показательно, что всего за 2,5 года с момента присоединения здесь было введено более 1,7 млн кв. м жилья! Это 26% от ввода на территории Москвы и 8,5% от МО.
В то же время с точки зрения рынка коммерческой недвижимости все не так очевидно. Согласно планам властей, основной целью присоединения новых территорий является реализация принципа полицентричности, то есть создание нового центра притяжения и деловой активности, и, как следствие, разгрузка Старой Москвы. На присоединенных территориях заявлены 12 таких точек роста, которые, согласно прогнозам, создадут до 1 млн рабочих мест и оттянут на себя до 15% транспортных потоков.
Однако в реальности девелоперы офисной недвижимости сюда не спешат, поскольку на сегодняшний день за пределами МКАД на позицию источника спроса претендуют только три локации:
- Сколково, где заселение офисных помещений обусловлено, скорее, инициативой сверху, чем реальным спросом;
- Внуково, где в совокупности планируется строительство 100 тыс. кв. м офисных площадей;
- "А 101". В рамках проекта будет возведен административно-деловой центр, куда переедет префектура Троицкого района, будет создан медицинский и образовательный кластер (института МИСиС).
Всего на территории Новой Москвы планируется возвести за 30 лет около 45 млн кв. м жилой и 60 млн кв. м коммерческой и социальной недвижимости (исходя из численности населения 1 млн чел.). Откуда возьмутся пресловутые 60 млн кв. м - по-прежнему непонятно, так же, как и неясно, кто и зачем поедет работать за несколько километров от МКАД.
Дефанс на Замкадье?
В Канаде есть такой успешный пример развития города-спутника - Миссиссоги, который входит в агломерацию Большого Торонто (GTA-Great Toronto Area). Созданный всего каких-то сорок лет назад, его вклад в ВРП Торонто оценивается на уровне 40%! Здесь расположены штаб-квартиры Microsoft и General Electric, а дополнительный стимул развитию всего города придает международный аэропорт Toronto Pearson International Airport.
Честно говоря, ожидать такого результата от Новой Москвы не приходится, хотя на ее территории и имеется аэропорт Внуково, что существенно увеличивает привлекательность всего округа.
Однако уже сегодня можно говорить о зарождении полноценного делового квартала в Румянцево, который уже сейчас начинает напоминать парижский Дефанс. Формально находясь за МКАД, он тем не менее является связующим звеном между Строй и Новой Москвой. Местоположение изначально благоприятствует созданию здесь бизнес-квартала: большая территория, а главное - развитая транспортная инфраструктура: в 2014г. здесь откроются сразу две станции метро - "Саларьево" и "Румянцево", здесь же планируется строительство ТПУ.
Вторым must-do для подобных проектов является наличие якорного бизнеса. В случае с Румянцево - в проект компании PPF планирует переезд "Ростелеком", это пример квазигосударственной структуры с отличным потенциалом создания в будущем телекоммуникационного кластера.
Таким образом, в среднесрочной перспективе именно Румянцево имеет все перспективы стать флагманом офисной децентрализации Москвы.
Более активного развития юго-западного Замкадья не стоит ждать ранее 2018-2020гг., когда метро подведут уже в район Коммунарки. Именно к этому времени может активно заработать деловая инфраструктура в составе "А101".
Крупнейшие проекты коммерческой недвижимости Новой Москвы
| Название | Адрес | Назначение | Площадь, кв. м |
|---|---|---|---|
| СomCity | Киевское шоссе, 2 км от МКАД | Офисы, торгово-развлекательный центр, гостиничный комплекс, технопарк, фитнес-центр, детский сад, рестораны, банки и т.д. |
450 тыс. - проект Первая очередь - 200 тыс., офисный центр. Сдача - конец 2013г. |
| VnukovoOutlet Village | пос.Московский, дер.Лапшинка, корп.1, вл.8 | Торговые площади |
29 тыс. 130 сдано в 2013г. 41 тыс. - проект |
| "А 101" | Калужское шоссе (3-14 км от МКАД) | Жилые, торговые, офисные площади. Индустриальный парк "Индиго" |
3 млн - коммерческая недвижимость Стадия - реализация индустриального парка (400 тыс. кв. м, 96 га) |
| Сколково | Сколковское шоссе | Жилье, технопарк | 1,6 млн |
| Сколково парк | Сколковское шоссе | Бизнес-парк | 232 тыс. |
| Аэрополис | Около аэропорта Внуково | Логистический и торговый центры, конгресс-комплекс, выставочный комплекс, точки общественного питания, гостиницы | 180 тыс. - проект (начало 2014г.) |
| К2 | 2 км от МКАД, Калужское шоссе | Бизнес-парк | 74 тыс. |
| G8 | Пересечение МКАД и Киевского шоссе | Бизнес-парк | 230 тыс. |
Таблица: NAI Becar
Заместитель руководителя департамента консалтинга и оценки компании NAI Becar Анна Данченок специально для "РБК-Недвижимости"
