Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Мнение: Долгосрочный договор аренды против краткосрочного
Все новости Недвижимость
Лента новостей 6:52 МСК
Лучшие предложения рынка наличной валюты  06:00   USD НАЛ. Покупка 58,56 Продажа 58,55 EUR НАЛ. 62,33 62,30 СМИ узнали о смене руководства в «Гражданских самолетах Сухого» Бизнес, 05:28 «Коммерсантъ» узнал об аресте бывшего руководителя банка «Екатерининский» Общество, 05:26 Личный телефон Гитлера продали на аукционе за $243 тыс. Общество, 04:50 В Госдуме разработали законопроект о «черных списках» авиапассажиров Политика, 04:27 СМИ опубликовали видео нападения на единокровного брата Ким Чен Ына Общество, 04:07 Рогозин рассказал о разработке в России сверхскоростного вертолета Технологии и медиа, 03:25 Связанная с Кобзоном структура построит в Москве музыкальный институт Бизнес, 03:14 В Белом доме пояснили слова Трампа о «проблемах» в Швеции из-за мигрантов Политика, 02:39 Украина стала главным импортером пива и мяса из России из-за ДНР и ЛНР Экономика, 02:30 СК начал проверку после гибели в Дагестане покусанной собаками девочки Общество, 02:02 Замглавы МЭР Алексей Ведев написал заявление об уходе Общество, 01:41 Число жертв взрыва в Сомали увеличилось до 39 человек Общество, 01:41 Киселев назвал «информационным шумом» обвинения его в «трампомании» Политика, 01:07 На северо-востоке Москвы мужчина напал на посетителей торгового центра Общество, 00:22 СМИ узнали о переданном Флинну плане снятия санкций с России Политика, 00:11 Военный суд отклонил жалобы обвиняемых в госизмене сотрудников ФСБ Общество, 00:00 Умерла актриса Светлана Карпинская Общество, 19 фев, 23:59 В СКР опровергли полное изъятие имущества Хорошавина Политика, 19 фев, 23:32 В столице Колумбии произошел взрыв Общество, 19 фев, 22:58 В Москве электричка насмерть сбила мужчину Общество, 19 фев, 22:32 Kraft Heinz отказалась от сделки по слиянию с Unilever Бизнес, 19 фев, 22:10 В Киеве произошли столкновения между протестующими и полицией Общество, 19 фев, 21:32 Суд арестовал трех из восьми участников преступной группировки Пичуги Общество, 19 фев, 21:30 Повстанцы в Сирии обвинили правительство в нарушении перемирия Политика, 19 фев, 20:45 В Белом доме опровергли контакты Трампа с российской разведкой до выборов Политика, 19 фев, 20:31 В парламенте Ирана заявили о движении к стратегическому союзу с Россией Политика, 19 фев, 20:01 Старые альянсы и новый порядок: о чем говорили на конференции в Мюнхене Политика, 19 фев, 19:59
15 фев 2016, 12:04
Мнение: Долгосрочный договор аренды против краткосрочного
Гавриил Королев, ЗАО ИГ «РВМ Капитал»
Долгосрочная аренда — это классический и очень наглядный пример win-win game, уверен директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев

Гавриил КоролевВесьма интересно давать определение устоявшемуся термину «краткосрочный договор аренды». Обычно это означает не регистрируемый в Росреестре договор аренды на 11 месяцев. В то же время я бы не назвал долгосрочным договором аренды сделку сроком до трех лет и отнес бы ее также к категории краткосрочных, потому что настоящий долгосрочный договор аренды начинается от пяти лет. И вот почему.

Долгосрочная аренда вне зависимости от арендуемой площади (обычно она начинается с 300–500 кв. м) — это многосоставной контракт. В этот договор, в отличие от краткосрочного, входят следующие элементы: арендные каникулы, BOMA 2010 и BOMA 1996, индексация аренды, step up, штраф за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя, правила использования и улучшения имущества и многое другое.

Указанный набор элементов заставляет создавать сложные многостраничные контракты, которые позволяют арендатору получить максимальный объем прав по договору аренды, приближенный к правам собственника объекта недвижимости.

Долгосрочный арендатор получает широкий круг полномочий. По сути, единственное, что отличает его от собственника, это необходимость вносить аренду и отсутствие права отчуждать предмет аренды в собственность других лиц. При этом у арендатора может быть даже право сдачи в субаренду без необходимости получения согласия собственника. Например, в контракте это безусловное право может распространяться на все организации из группы лиц арендатора.

Долгосрочный договор аренды — отличная альтернатива покупке недвижимости. В обоих случаях бизнесмен руководствуется долгосрочными перспективами — ведь тот, кто мыслит «в короткую», не будет ни покупать, ни арендовать недвижимость надолго, а предпочтет краткосрочную аренду.

Долгосрочная аренда — это выбор, как правило, крупных и устойчивых организаций («Газпром», Сбербанк, «Росатом» и т. п.), бизнес которых стабилен и рассчитан на «длинные» проекты. Тут и начинают проявляться положительные стороны долгосрочной аренды. К ним я отнес бы следующее:

  • возможность получить арендные каникулы, то есть возможность не платить аренду до года;
  • получение step up period (периода действия пониженных базовых арендных ставок), который дает возможность для развития бизнеса и стабилизации на новом месте; особенно актуально для арендаторов торговых площадей;
  • возможность не вносить гарантийный депозит (платеж, равный стоимости одного-трех месяцев аренды), а заменить его банковской гарантией — то есть нет «заморозки» собственного капитала, базовая ставка аренды для долгосрочных арендаторов ниже, чем для краткосрочных;
  • в долгосрочную аренду сдаются, как правило, качественные площади классов В+ и А — офисы, склады, торговые помещения, что создает преимущества перед краткосрочными арендаторами.

Вообще, долгосрочная аренда — классический и очень наглядный пример win-win game. В результате такой сделки выигрывают все стороны. Собственник получает гарантированный долгосрочный арендный поток, может взять недорогой долгосрочный кредит, продать сданную в аренду недвижимость как доходный актив профессиональным инвесторам (за счет индексации аренды значительно дороже его оценки на период заключения договора аренды), не иметь финансовых провалов из-за съезда (ротации) арендаторов (это характерно для краткосрочной аренды), получать хорошие коммерческие условия от эксплуатирующих организаций, заключая с ними также долгосрочные договоры. Арендатор получает указанные выше преимущества, приводящие к экономии бюджета и повышению качества своего размещения.

В офисной недвижимости наметился тренд переезда арендаторов из класса В в классы В+ и А — краткосрочные арендаторы низкокачественной офисной недвижимости стали заключать долгосрочные договоры аренды отличных объектов. Это сразу же создает для них ряд преимуществ: позволяет удержать уже существующий ценный кадровый костяк без повышения окладов и взять новых высококлассных специалистов, которых привлекут комфортные современные условия работы, ведь на работе мы проводим большую часть нашей активной жизни. Помню, когда я работал в другой компании, мы не могли найти специалистов в наш офис, расположенный в городе ближнего Подмосковья. Кандидаты даже отказывались ехать на собеседования, несмотря на рыночный оклад. Переезжающие на долгосрочные договоры аренды в классы В+ и А такой проблемы испытывать не будут.

Но самую заметную выгоду получают сетевые или крупные организации — для них дисконт к базовой аренде больше, каникулы измеряются годами, собственник готов сделать за свой счет высококачественный ремонт и даже подумать о меблировке и финансировании центра обработки данных. В таких ситуациях долгосрочный договор раскрывается полностью, создавая максимальный экономический эффект для всех сторон.

Но не все собственники и арендаторы готовы к долгосрочным договорам, требующим определенных уступок. Например, маловероятно, что собственник заключит долгосрочные отношения с максимальным наборов преференций с арендатором, который не сможет доказать свою финансовую состоятельность в перспективе. А некоторые вообще избегают крупных амбициозных арендаторов, создающих головную боль своими завышенными требованиями, и предпочитают небольших и недолгосрочных арендаторов, но с хорошей оплатой. Такой подход имеет свои плюсы, выражающиеся на практике в высоких арендных потоках, обратной стороной которых выступают долгие простои помещений без аренды в ожидании нового клиента.

Так что же с минусами долгосрочной аренды? Дело в том, что нынешний кризис их практически нивелировал. Ведь главный минус был в том, что арендатор принимал на себя долгосрочный валютный риск. Но за прошедшие два года на рынке коммерческой недвижимости произошел фундаментальный сдвиг, проявившийся в массовом переходе от валютной аренды в рублевую.

Не могу не рассказать еще об одном интересном эффекте долгосрочной аренды. Есть такое выражение «намоленное место» — место по необъяснимым причинам привлекающее/удерживающее арендаторов долгие годы, даже десятилетия. Многие арендодатели мечтают, чтобы их недвижимость была таким местом. Объяснение этому явлению есть. Одна из причин — создание корпоративного/клубного духа среди разных арендаторов, находящихся в одном месте длительное время. За этот период лишние организации уходят и остаются только те, которые к месту привязались. Сотрудники купили или арендовали рядом жилье, сложился близкий по месту круг поставщиков и покупателей, образовались устойчивые личные и деловые связи между арендаторами и т. п.

В наше время создается основа для перехода российского рынка на новую веху развития — сверхдолгосрочные договоры аренды на 20 лет и более. И такие примеры уже есть во всех сегментах недвижимости (офисы, слады, торговля). Как следствие, недвижимость составит сильную конкуренцию ценным бумагам и депозитам в борьбе за институционального инвестора.

Сейчас пришло время для долгосрочной аренды. Ставки снизились до минимума, предложений качественных площадей во всех сегментах в избытке. Создание взаимовыгодного партнерства между арендодателем и арендатором позволяет выиграть обеим сторонам.

Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости