Э.Еремина: "Цены на квартиры будут расти медленнее"
После некоторого затишья в первой половине 2005 года цены на жилую недвижимость в столице снова растут высокими темпами, а годовой прирост стоимости жилья может оказаться рекордным даже по сравнению с пиковыми для рынка значениями 2003 г. По оценкам аналитиков, московские квартиры за первые три месяца 2006 года подорожали на 15%-20%. Минимальная цена за кв. метр в столичных домах на начальной стадии строительства сейчас составляет в среднем 2300-2500 долл. И это не предел. Специалисты считают, что рост цен по итогам года составит не менее 40%, так что "планка" средней стоимости в 3 тыс. долл. за квадратный метр московского жилья будет преодолена. Об особенностях развития рынка городской недвижимости корреспонденту проекта "РБК-Недвижимость" Вере Ковалевой рассказывает генеральный директор инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Эльвира Еремина.
- Что происходит с ценами на жилье, в чем причины их столь стремительного роста?
- На удорожание недвижимости влияет несколько факторов, среди которых ключевую роль играет снижение предложения жилья на первичном рынке, вызванное пресловутым 214-м законом. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, количество новостроек в Москве сократилось на 20%-30%. Особо острый дефицит квартир наблюдается в сегменте эконом-класса. Они раскупаются, как только поступают в продажу. Недостаток предложения ощущается все больше, поэтому неудовлетворенный спрос перемещается в Подмосковье. Новостройки, особенно в городах-спутниках, дорожают практически такими же темпами, что и в столице. Люди понимают, что с каждым месяцем деньги, которые они копили на квартиру, обесцениваются. Если раньше на обдумывание квартирного вопроса уходило до полугода, то сейчас решение о покупке недвижимости принимается очень быстро. От идеи до ее реализации иногда проходит меньше месяца.
Спрос все больше подогревает и ипотека. Появляются новые кредитные программы, ставки уменьшаются. Таким образом, повышается доступность ипотечных продуктов, однако снижается доступность самого жилья. Но мы не уникальны в этом. Восточноевропейские и прибалтийские страны проходили через то же самое. В нынешних условиях приоритет в национальном проекте должен быть сконцентрирован на создании условий по увеличению строительства жилья. Это задача крайне трудная, но выполнимая при условии, что она станет основной для всех участников рынка.
- Продолжат ли цены расти бешеными темпами?
- Мы ожидаем, что с принятием поправок к закону об участии в долевом строительстве предложение жилья постепенно увеличится, и темпы роста цен должны снизиться. Кроме того, нет худа без добра. Рост цен сделает рентабельными проекты, которые еще недавно казались сложно осуществимыми, например, по освоению промышленных зон. В разработке у города и застройщиков находятся несколько крупных площадок, освоение которых позволит вывести на московский рынок значительные объемы нового жилья.
- Меняется ли спрос покупателей в нынешних условиях? Какие площади больше всего востребованы?
- На рынке в разной степени востребованы квартиры всех метражей. Но если больших квартир (от 100 до 200 кв. м) достаточно большой выбор, то жилья с небольшими площадями явный дефицит, причем в сегменте как эконом-, так и бизнес-класса. Мы прогнозировали такую ситуацию еще несколько лет назад, и учитывали это при проектировании жилого комплекса "Лазурный Блюз-2". В нем предусмотрено много квартир сравнительно небольшой площади. Большинство из них однокомнатные, площадью 39 кв. м. Площадь двухкомнатных квартир составляет 62 кв. м, а трехкомнатных – 82 кв. м. Сегодня это оптимальные метражи квартир для тех, у кого остро стоит жилищный вопрос. Такие размеры квартир позволяют применить различные варианты планировки, и в то же время выдержать цену на приемлемом уровне. Первые недели продаж в этом комплексе показали высокий, устойчивый спрос на это жилье. Таким образом, мы не ошиблись в своих прогнозах. Подчеркну, речь идет о нетиповом жилье с высоким социальным статусом, разработанном по индивидуальному проекту. Оно предоставляет покупателям возможность организовать жизненное пространство по своему усмотрению и создать по-настоящему красивые интерьеры.
- Что влияет на цену жилья?
- Цену любого жилья определяет комплекс потребительских характеристик. Выделить лишь один фактор и определить его точное влияние на стоимость квадратного метра довольно сложно. Квартиры в домах на северо-западе, западе и юго-западе, не говоря о центре, стоят значительно дороже, чем в восточной части города. Стоимость кв. метра в монолитных домах, как правило, выше, чем в панельных. Впрочем, если типовой дом построен недавно и расположен недалеко от центра, то он может стоить дороже, чем монолитный дом в спальном районе. Близость к парковым зонам и, в особенности, к водоемам, увеличивает стоимость жилья. Однако при продаже квартиры в "хрущевке" или в панельном доме советского периода близость к зеленым массивам может лишь сократить время экспозиции жилья, не особенно влияя на его цену. Квартиру с невысокими потребительскими свойствами не увеличит в цене даже прекрасный вид из окон. Жить в квартире со смежными комнатами и кухней в 3 кв. м мало приятного, даже если окна выходят на Парк Победы или Серебряный Бор.
- Какие вопросы задают люди, когда принимают решение о покупке квартиры? На что прежде всего обращают внимание?
- Сегодня при выборе и приобретении квартиры в понятие "качество жилья" входит не только цена, но и многие другие факторы, которые очень важны для комфортной жизни. Что будет окружать Ваш дом? Сможете ли Вы любоваться прекрасным видом из окна? Приятно ли его будет вообще открывать? Удобна ли парковка для автомобиля и не придется ли каждый раз бороться за место под солнцем, а потом пробираться к дому сквозь плотно сомкнутые ряды других машин? Сколько времени уйдет на то, чтобы отвести ребенка в детский сад или забрать из школы? Далеко ли придется возить чадо в спортивную секцию? Это только небольшая часть вопросов, которые возникают у людей при покупке квартиры. Зная и постоянно анализируя покупательские запросы, мы стараемся максимально учитывать их при проектировании своих жилых комплексов.
- Следует ли из Ваших слов, что место расположения дома – один из важнейших критериев при выборе жилья? Какие районы предпочитают Ваши клиенты?
-Да, покупатели, когда принимают решение о приобретении квартиры, зачастую ставят на первое место именно местоположение. При наличии финансовых возможностей люди делают свой выбор в пользу северо-запада, запада и юго-запада. Это наиболее престижные районы проживания в столице. Причем, в экологическом плане по многим показателям наиболее благополучным считается Северо-Западный округ. Интерес покупателей недвижимости к нему высокий, и мы учитываем это, предлагая жилье в одном из самых красивых и зеленых районов округа - Строгино.
- О Строгино все чаще пишут и говорят в последнее время. С чем это связано?
- Серьезное внимание, которое уделяют ему власти города и округа, безусловно, отразилось на его статусе. Исторически район Строгино активно застраивался и заселялся в 1980-х годах, что позволило сформировать определенную однородность как по возрасту и социальному уровню населения, так и по качеству недвижимости. Уже в начале 1990-х годов кв. метр жилья в Строгине стоил гораздо больше, чем в других подобных районах, расположенных на таком же расстоянии от центра. Сравнивать его можно было только с Крылатским — лишь потому, что последний пользовался повышенным вниманием из-за соседства с престижной Рублевкой.
Уже с середины 1990-х Строгино представляет собой благоустроенный район, в котором комфортно жить, отдыхать и даже работать. Стоит отметить, что подавляющее большинство его жителей никогда не переедут отсюда: даже улучшая свои жилищные условия, они остаются в своем районе. Строгинская пойма - одно из немногих мест, где можно заняться водными видами спорта, в том числе, яхтенным. Один этот факт уже говорит об уникальности района. Престиж и популярность Строгина заметно возрастут с проведением в этот район линии метро, которое откроется здесь уже в 2007 году, и, по мнению экспертов, стоимость жилья в этом районе резко увеличится.
Дома бизнес-класса в Строгине стали возводить позже, чем во многих других районах, а значит, они больше удовлетворяют современным требованиям. Сегодня мы предлагаем здесь два крупных проекта, которые по праву считаем своей гордостью. Об одном, "Лазурном Блюзе-2", было сказано ранее. Второй – самый красивый и одновременно сложный в архитектурном и техническом отношении наш объект...
- "Янтарный город"? Он, если я не ошибаюсь, завоевал уже несколько наград.
- Да, он был отмечен на XII Международном фестивале "Зодчество-2004" в номинации "Градостроительство", в чем большая заслуга авторского коллектива архитектурной мастерской "Александров и партнеры". В декабре 2005 г. проект победил в номинации "Оригинальное архитектурное решение" конкурса "М2. Новый дом – 2005". Уникальность проекта заключается не только в изумительном местоположении - из окон домов будут открываться великолепные виды на излучину Москвы-реки, Серебряный Бор, живописные купола церквей и величественные городские пейзажи на горизонте. Впервые в столице проект жилого дома предусматривает атриумы - внутренние холлы с большими светопрозрачными витражами, которые будут располагаться в двух домах премиум-класса через каждые четыре этажа. Конструкция атриумов не только раскроет красоту природного ландшафта Строгина, но и обеспечит будущим владельцам квартир высокий уровень комфорта и уюта. В жилом комплексе будут детский сад, подземные паркинги, магазины, салон красоты, приемный пункт прачечной-химчистки, аптека, стоматологическая клиника, кафе и другие социально-бытовые объекты. Параллельно в соответствии с нашей инвестиционной программой ведется строительство крупного спортивного комплекса.
- Расскажите поподробнее об этой программе?
- Реализуемая нами программа развития района Строгино, которую мы назвали "Строгино-XXI век", комплексная. В нее входит и строительство спортивных сооружений, здания для МИЭМа (Московского государственного института электроники и математики), школы, детских садов, предприятий социально-бытового назначения. Мы сдали в эксплуатацию стадион "Янтарь", который успешно функционирует третий год. В состав спорткомплекса войдут две ледовые арены, плавательный бассейн и спортивные залы, и после ввода его в эксплуатацию откроется Школа высшего олимпийского мастерства под руководством заслуженного тренера по фигурному катанию Елены Анатольевны Чайковской. Но не только профессионалы смогут оттачивать здесь свою технику. Спорткомплекс будет работать для всех желающих.
- Комплексная застройка становится все более распространенной в столице?
- Это закономерный этап в развитии рынка. Комплексная застройка позволяет организовать новое качество жизни. Причем оно выражается не только визуально, в виде новой выразительной архитектуры с ее красивыми фасадами, которые будут служить намного дольше тех, что созданы в советские годы. И не только в том, что одновременно с жильем строятся объекты инфраструктуры. Комплексная застройка дает возможность формировать жизненное пространство в соответствии с современными вызовами времени. И комфорт проживания обеспечивается на ином, более высоком уровне. Формируется новая социальная среда, в которой все предназначено для человека.
Комплексное освоение территории требует крупных капиталовложений. Поэтому застройщик должен обладать серьезными финансовыми средствами. Однако при этом он приобретает дополнительную устойчивость и возможность долгосрочного планирования бизнеса. В этом случае повышается эффективность управления как денежными, так и материальными ресурсами. Да и лояльность местных жителей к застройщику, осуществляющему комплексную программу, намного выше, чем к тому, кто ведет точечное строительство. При комплексной застройке или реконструкции жители готовы терпеть некоторые неудобства, которые вызывает строительство, поскольку они знают, что через некоторое время в районе появится современная инфраструктура и новые дома. Это повышает имидж района и в конечном итоге стоимость самого жилья в нем.
- О комплексной застройке говорят и в связи с реализацией национального проекта. Возвращаясь к началу разговора, как Вы его оцениваете, какие у него должны быть приоритеты?
- Развитие жилищного строительства серьезно сдерживает отсутствие современной коммунальной инфраструктуры. Это первоочередная проблема. Требуются огромные финансовые вливания в создание инженерных коммуникаций, чтобы значительно увеличить объемы строительства. Сейчас вырабатываются наиболее эффективные инвестиционные механизмы в этом секторе. Другой проблемой является отсутствие в регионах строительного комплекса, способного быстро, качественно и по адекватной цене решить жилищную проблему. Старая советская система была разрушена, а новая для серьезного увеличения объемов жилищного строительства еще не создана.
Очевидно, что локомотивами национального проекта должны выступить региональные администрации, и они уже готовятся к его запуску. Формируются операторы, которые возьмут на себя основные функции по реализации программы доступного жилья. Статус операторов получат, по всей видимости, крупные компании, которые имеют богатый опыт и обладают современными строительными технологиями и необходимыми финансовыми ресурсами.
Федеральные власти не исключают появление иностранных компаний. Один из крупных немецких девелоперов уже заявил о своем интересе к национальному проекту в области жилья. Однако работать напрямую зарубежным компаниям будет крайне сложно. Для уменьшения своих рисков им потребуются российские партнеры. Нам, впрочем, больше важен опыт других стран в решении жилищной проблемы, чем непосредственное участие иностранных девелоперов. В строительной отрасли любой страны ведущую роль играет национальный капитал. И Россия – не исключение. На данном этапе государству необходимо выработать согласованную с бизнесом позицию по механизмам реализации национального проекта. Только в этом случае можно рассчитывать на его успех.