Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Апартаменты как продукт редевелопмента
Все новости Недвижимость
Лента новостей 14:50 МСК
Михалков в письме Наине Ельциной объяснил критику Ельцин-центра Общество, 13:56 В Каире после взрыва у коптского собора погибли 22 человека Общество, 13:44 В Самарской области неизвестные напали на дом начальника полиции Общество, 13:00 Путин выразил соболезнования Эрдогану в связи с терактом в Стамбуле Политика, 12:29 В Нигерии при обрушении крыши церкви погибли не менее 160 человек Общество, 12:13 Число жертв теракта в Стамбуле увеличилось до 38 человек Общество, 12:02 СК возбудил уголовное дело после пожара в Нижнекамске Общество, 11:36 После приватизации Glencore заложит около 5% «Роснефти» Экономика, 11:09 Минобороны сообщило об уничтожении в Пальмире 300 боевиков ИГИЛ Политика, 10:55 В результате взрыва в Сомали погибли 29 человек Общество, 10:30 Число жертв пожара в Нижнекамске увеличилось до пяти Общество, 09:45 Республиканцы получили еще одно место в сенате США Политика, 09:34 СМИ сообщили о гибели трех человек при пожаре в цехе в Нижнекамске Общество, 09:21 В Турции объявили национальный траур после теракта в Стамбуле Общество, 08:49 Юнкер раскритиковал приостановку переговоров о вступлении Турции в ЕС Политика, 08:24 СМИ узнали о недовольстве США из-за встречи Путина и Абэ Политика, 08:09 СМИ узнали о роли российских ВКС и ВВС Сирии в обороне Пальмиры Политика, 06:55 Мэра Лондона попросили на время сделать общественный транспорт бесплатным Общество, 06:25 Макфол предложил считать журналистов RT и Sputnik иностранными агентами Политика, 06:00 Боб Дилан сравнил присуждение Нобелевской премии с полетом на Луну Общество, 05:35 Глава ExxonMobil посчитал за честь стать госсекретарем при Трампе Политика, 05:23 Взрывы у стадиона Vodafone Arena в Стамбуле. Фоторепортаж Фотогалерея, 05:02 Власти Турции заявили о гибели 27 полицейских при теракте в Стамбуле Политика, 04:40 Не менее десяти человек погибли при обрушении церкви в Нигерии Общество, 03:43 В Ярославле боец Росгвардии покончил с собой Общество, 02:55 Михалков объяснил свои претензии к Ельцин-центру Общество, 02:20 Трамп назвал связи с Россией преимуществом кандидата в главы Госдепа Политика, 02:12 Момент взрыва в Стамбуле засняли на видео Общество, 01:42
7 июл 2014, 15:49
Апартаменты как продукт редевелопмента
Алексей Могила, Rossmils Investments
Глава российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила в своей авторской колонке на "РБК-Недвижимости" рассказывает о редевелопменте старых зданий под новый, но уже массовый в столице формат недвижимости – апартаменты. Также эксперт рассуждает о проблемах и правовом статусе апартаментов в Москве.

Алексей МогилаДецентрализацию как тенденцию на рынке офисной недвижимости Москвы мы наблюдаем уже достаточно давно. Этому способствуют несколько факторов: политика городских властей по введению платных зон для паркинга и запрет на строительство новых объектов недвижимости внутри Садового кольца, активное развитие транспортной инфраструктуры в спальных районах и на территории Новой Москвы, а также довольно высокая ставка аренды.

Старые постройки XIX–XX веков, отдельные административные здания, бывшие НИИ и целые производственные комплексы идеально подходят для редевелопмента, и большинство этих зданий оптимальны именно под размещение жилых объектов.

Почему старые здания стоит переделывать именно под жилье

Я считаю, что порядка 90% офисных зданий старого фонда в Москве, таких как старые министерские здания и административные объекты различных уже не существующих НИИ, имеют право на второй шанс в виде реализации гостиничного или жилого объекта недвижимости. Как правило, они обеспечены достаточным количеством парковочных мест, развитой инфраструктурой, находятся в привлекательных для покупателей районах, имеют хорошую пешеходную и транспортную доступность. Поэтому сам Бог велел заниматься их переориентированием и развитием. Апартаменты в данном случае являются оптимальным вариантом.

Точечный и комплексный редевелопмент: особенности и социальная нагрузка

Можно разделить объекты для точечного и комплексного редевелопмента. Старые площадки, которые высвобождаются от выведенного производства, заводов и прочих промышленных объектов, требуют именно комплексного подхода. Такие известные всем площадки, как ЗИЛ, АЗЛК и др., требуют создания целого района с сопутствующей инфраструктурой на всех уровнях.

В случае точечного редевелопмента каждый объект уже вписан в существующую инфраструктуру и нужно задать развитию правильное русло. Мы, например, предпочитаем именно точечные объекты – старые здания в основном прошлого века, которые имеют свою историю, площадью от 10 тыс. до 20 тыс. кв. м.

Такие проекты наиболее выгодны с точки зрения временных затрат, удобны для привлечения покупателей и инвесторов. Они обладают интересной историей, которую можно развивать и подчеркивать, и особой архитектурной выразительностью. Мы считаем, что такого рода объекты, которые не являются памятниками архитектуры, но уже стали частью истории города, имеют право на вторую, а иногда и третью жизнь. Для многих людей такое обновленное здание связано с яркими эмоциями и хорошими воспоминаниями: кто-то был в них с отцом или дедом, у кого-то здесь работали родители, – и это дает удивительную позитивную энергетику.

Апартаменты апартаментам рознь, или апартаменты = жилье – кто в проигрыше

Сегмент апартаментов нужно приводить в порядок, загонять в определенные правовые рамки и устанавливать понятные правила игры. Только в прошлом году в Москве вышло порядка полумиллиона кв. м именно в формате апартаментов.

Сегодня правовая неопределенность является некоторым сдерживающим фактором для развития новых проектов.
Однако, учитывая те тенденции, которые мы сейчас наблюдаем, вопрос будет решен в ближайшее время, и апартаменты, скорее всего, приравняют к жилью. По-моему, это единственный и оптимальный путь развития сегмента апартаментов в целом. Это даст свободу действий для девелоперов и инвесторов, понимание и определенность по правовому статусу для покупателей.

Однако я бы разделил сегодняшний рынок как минимум на две истории. Первая история – это редевелопмент. Старое здание, будь это промышленные, административные или даже жилые объекты, приводится в порядок и получает статус апартаментов. Редевелопмент таких объектов дает сразу несколько положительных эффектов: это снижение плотности населения в разы, разгрузка транспортной инфраструктуры района, снижение нагрузки на коммунальные сети и, конечно, улучшение экологической составляющей в целом.

Другая история – это когда строится, по сути, жилой дом. Однако не выполняются условия по строительным нормам или социальной обеспеченности, и проект не может получить статус жилого. Истории совершенно разные, но все это ложится под одно определение – апартаменты.

Как показывает международная практика, апартаменты в том формате, который в том числе выбрали и мы, – это интересное и выгодное предприятие как для инвесторов, так и для конечного покупателя. Такие проекты пользуются спросом, их с удовольствием арендуют, и они обеспечивают неплохой доход. Что касается апартаментов, строящихся с нарушениями, без социального обеспечения и инфраструктуры, то через некоторое время, когда они все же заселятся, учитывая невысокую стоимость за квадратный метр, мы получим некий гетто.

А потребитель кто?

Потребители наших и подобных проектов чаще всего москвичи, которые уже являются владельцами жилой недвижимости в Москве или Подмосковье. Они приобретают апартаменты как вторую квартиру в центре. Есть также категория покупателей (чаще всего это иностранные и междугородние бизнесмены), покупающих т.н. "служебную квартиру". Им нужно часто бывать в Москве и надолго задерживаться. Апартаменты также очень привлекательны для организации арендного бизнеса и как объект для инвестиций. Однако большая часть покупателей – это жители этого же района, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия.

Именно в силу некой обособленности покупательской аудитории объекты редевелопмента не дают дополнительной нагрузки на социальную инфраструктуру района. Во-первых, масштаб совершенно не тот, что при заселении целого района. Во-вторых, большая часть покупателей не отрывается от тех мест, где они работают или обучаются. В-третьих, не стоит забывать, что стоимость покупки объекта недвижимости в центре города достаточно высока, и вопрос социальной обеспеченности именно в районе непосредственного проживания при таких бюджетах особо не стоит.

Глава российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила специально для "РБК-Недвижимости" 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости