Новостройки Ипотека Апартаменты Страхование
Вернуться
Мнение: Инвестиции в жилье экономкласса в условиях кризиса
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК "Лидер Групп", написал для "РБК-Недвижимости" колонку об инвестиционных перспективах жилья экономкласса. По его словам, минимальный порог для входа на подмосковный рынок недвижимости сегодня составляет 1,3 млн руб.
Комментарии

новостройки подмосковья
до 65 тыс руб за кв м от 65 до 80 тыс руб за кв м от 80 до 100 тыс руб за кв м от 100 до 150 тыс руб за кв м
Сегодня так называемый частный инвестор озабочен не только и не столько приумножением, сколько сохранением средств, накопленных за последние годы. И в сложившихся условиях квартира экономкласса является практически идеальным "хранилищем". С другой стороны, именно этот фактор поможет первичному рынку жилья не только "остаться на плаву", но и продолжать развиваться даже в кризис.

Финансовые перипетии 2014г. серьезно подорвали традиционные представления россиян о надежности тех или иных способов сохранения и приумножения средств. И наибольшее разочарование постигло сторонников банковских депозитов и наличных сбережений: серия банкротств банков, внезапные отзывы лицензий и бесконечные валютные колебания "вымотали" людей до предела. В таких условиях тем, кто смог сохранить хотя бы часть капитала, пришлось срочно переориентироваться на более консервативные инструменты инвестирования, а именно на недвижимость.

Для любых "непрофессиональных" инвестиций принципиальным является даже не вопрос доходности, а возможность в нужный момент легко "выйти в деньги". И в этом смысле безусловный плюс недвижимости, особенно жилой, заключается в ее абсолютной незаменимости - очевидно, что пока у людей есть насущная потребность где-то жить, квартиры и дома будут так или иначе востребованы. Иными словами, жилье является предметом первой необходимости, наравне с продуктами питания и лекарствами.

Тем не менее такая "устойчивость" недвижимости не отменяет для инвестора проблему выбора конкретного объекта, и для того чтобы выбрать правильно, нужно иметь определенное представление о рынке и его динамике.

Очевидно, что стратегия конкретного инвестора полностью определяется им самим и зависит от суммы свободных средств и конечной цели инвестирования (приобретается ли жилье для перепродажи или долгосрочной сдачи в аренду). При этом есть ряд общих принципов. Так, к примеру, наименее рисковыми являются вложения в недвижимость эконом- и комфорт-класса. Отдача от "элитки", в теории, может быть большей, но чтобы оперировать в верхних ценовых сегментах рынка, нужно обладать, во-первых, уже профессиональными знаниями и навыками инвестирования, во-вторых - достаточным высокой суммой первоначального капитала. Не секрет, что большинство рядовых граждан ни того ни другого не имеют. По нашим оценкам, в большинстве случаев люди сейчас стремятся сохранить сбережения, размеры которых ограничиваются двумя-тремя миллионами рублей. Это те суммы, которые откладывались с момента выхода из предыдущего кризиса.

Куда вложиться - в городскую недвижимость, загородную, в черте города или за МКАД?Не менее важен вопрос выбора локации, и здесь варианта, по сути, два: регионы, которые являются "точками роста", или московская агломерация. В последнее время роль государства в экономике возрастает, поэтому на ранней стадии можно заработать там, куда идут средства государственного бюджета. Правда, в подобных случаях крайне важно правильно спрогнозировать дальнейшую динамику рынка. Яркий пример - Сочи, где стоимость недвижимости возросла в разы за счет проведения Олимпиады, но в итоге рынок оказался перегрет, и сейчас мы наблюдаем стагнацию. Еще одна проблема в том, что сегодня, в непростых экономических условиях, государство "урезает" расходы на ранее анонсированные проекты, и реализация многих из них может затянуться. Поэтому наилучшим вектором приложения инвестиционных сил все-таки остается Москва и прилегающие к ней территории: на рынке Московского региона такая ситуация возможна только в отдельных локациях.

Однако и этот рынок неоднозначен с точки зрения инвестиционной стратегии. Куда вложиться - в городскую недвижимость, загородную, в черте города или за МКАД? Проще всего руководствоваться, опять же, уже накопленным опытом: результатом прошлого кризиса стало сильное и продолжительное "провисание" загородного рынка - по сути, он до сих пор не оправился от финансового шторма 2008-2009 гг. Квартиры в Москве, в свою очередь, однозначно привлекательны, но стоимость их явно высока, а стоит ли для сохранения сбережений влезать в долги - большой вопрос. В таких условиях частному инвестору целесообразнее ориентироваться на рынок городской недвижимости Московской области.

Оптимальный вариант для инвестиций - новостройка в ближнем Подмосковье на стадии строительства, при условии, что она возводится зарекомендовавшей себя на рынке компанией. При покупке квартиры в области с инвестиционными целями большое внимание нужно уделить месторасположению и транспортной доступности жилого комплекса, так как именно эти факторы оказывают сильнейшее влияние на дальнейший рост стоимости квадратного метра приобретаемого жилья. Наиболее престижными направлениями области считаются западное, северо-западное, северное, северо-восточное и юго-западное. Если говорить о конкретных городах, это Мытищи, Химки, Одинцово, Лобня и прочие.

Доход от перепродажи недвижимости будет зависеть от того, какая именно квартира приобретается, в каком районе и на какой стадии строительства. Специалисты ГК "Лидер Групп" подсчитали, что если жилье покупается на стадии строительства, то к моменту ввода дома в эксплуатацию его стоимость вырастает в среднем на 25-35%. Минимальный порог для входа на подмосковный рынок, между тем, довольно низок - так, студию в области сегодня можно купить по цене от 1,3 млн руб. Доходность от вложений в готовые новостройки ниже - на уровне 15% годовых. Впрочем, и этот показатель перекрывает, к примеру, банковские депозиты по доходности.

Читайте также Квартиры-студии в новостройках Резюмируя вышесказанное, стоит отметить, что нынешний кризис для рынка новостроек экономкласса будет существенным образом отличаться от того, что мы наблюдали в 2009г. Пять лет назад кредитный и потребительский бум "тучных лет" и переоцененность недвижимости привели к тому, что покупатели ушли с рынка. Сейчас люди более разумно подходят к вопросу ипотеки, предпочитая сначала накопить достаточно собственных средств. Да и цены на квартиры стали вполне доступными. Поэтому в данной ситуации - наоборот - покупатели активизировались, и эта активность сохранится в ближайшие полгода-год.

Дмитрий Пантелеймонов специально для "РБК-Недвижимости"

теги: новостройки, Подмосковье, инвестиции, Экономкласс, Новостройки, экономкласс

Комментарии
Вернуться
На Главную страницу
В раздел «Городская недвижимость»
Забыли пароль?
Через несколько минут новый пароль будет отправлен вам на почту.
Перейти на главную
Просто введите Email и мы вышлем вам новый пароль
Email
Введите код с картинки
Обновить
Не пришло письмо
с активацией?
Через несколько минут вам придет письмо с активацией.
Перейти на главную
Просто введите Email и мы вышлем вам письмо повторно
Email
Введите код с картинки
Обновить
Система Orphus