Новостройки Ипотека Апартаменты Страхование
Вернуться
Инвестиции в недвижимость: куда вложить 500 тыс. долл.
Принято считать, что частный инвестор в Москве, имея свободную сумму в 500 тыс. долл., может позволить себе вложить деньги только в жилье, причем не в самых престижных районах города. Так ли это? И какой может быть инвестиционная привлекательность такого относительно небольшого вложения в недвижимость? В этом вопросе попытались разобраться аналитики инвестиционной компании Stone Hedge.
Комментарии
Автор: Depositphotos/mmaxer

Специалистами РА "Домодвигов и Ко" по заказу компании Stone Hedge был проведен интернет-опрос среди москвичей о том, как они себе представляют выгодные вложения в недвижимость.
 
На вопрос "Имея 500 тыс. долл. для инвестирования, в какой сегмент недвижимости вы предпочтете вложить эти средства?" большинство москвичей ответили, что сделали бы вложения в жилье.
 
Голоса распределились следующим образом.

Покупку жилья предпочли бы 52,8% москвичей, покупку офиса – 20,88%, и только 17% хотели бы инвестировать в торговые помещения или ПСН

Выбирая между различными классами жилой недвижимости, максимальное количество голосов москвичи отдали за жилье бизнес-класса (62%) и апартаменты бизнес-класса (17%)

Среди московских округов в явных лидерах оказались ЦАО и ЮЗАО

Большинство жителей столицы заявили также, что они готовы вкладывать деньги в уже готовые объекты либо в объекты, первые очереди которых уже построены

Таким образом, опрос показал, что москвичи готовы вкладывать деньги в квартиры бизнес-класса или апартаменты, предпочитая Центральный и Юго-Западный административные округа. При этом инвестировать на стадии котлована не считают рискованным только 5% горожан. 

Стремление минимизировать риски, связанные с возможностью замораживания строительства на ранних этапах, вполне объяснимо, как и предпочтение тех округов города, которые традиционно считаются наиболее престижными. Но давайте попробуем разобраться, так ли верно устоявшееся представление о жилье как самом выгодном инвестиционном приобретении или оно относится к категории городских мифов?

Итак, вы имеете подходящий для покупки небольшого объекта капитал в 500 тыс. долл. Предположим, вы готовы заключить сделку уже в декабре 2013г. и планируете в дальнейшем получать инвестиционные доходы от сдачи объекта в аренду.

Что может предложить вам рынок?

Вариант №1. Жилая недвижимость

На сегодняшний день в ЦАО, например в Басманном районе, можно найти готовую квартиру в новом доме бизнес-класса со сроком сдачи в III квартале 2013г. по цене 8800 долл. за 1 кв. м (ЖК "Шатер"), квартиру в строящемся доме бизнес-класса со сроком сдачи в середине 2015г. стоимостью 6500 долл. за 1 кв. м (ЖК "Мосфильмовский") или апартаменты в объекте редевелопмента со сроком готовности в середине 2014 года по цене 6000 долл. за "квадрат" (ЖК TriBeCa Apartments).

С учетом затрат на ремонт - 1500 долл. на 1 кв. м - площадь, которую вы можете приобрести в этих объектах, составит: 49 кв. м - квартира в новом доме, 63 кв. м - квартира в строящемся доме, 67 кв. м - апартаменты.

Цена аренды жилья такой площади и класса на сегодняшний день: 55 тыс. руб. (1718,75 долл.), 60 тыс. руб. (1875 долл.) и 65 тыс. руб. (2031,25 долл.) в месяц соответственно. Можно подсчитать, что при темпах роста рынка жилой недвижимости в 4% и минимальном (не превышающем полгода) сроке ремонтных работ перед сдачей в аренду срок окупаемости квартиры в новом доме бизнес-класса составит 17,9 года с доходностью 5,6% в год, квартиры в строящемся доме бизнес-класса - 17,8 года с доходностью 5,6% в год, апартаментов - 15,7 года с доходностью 6,4% в год.

Апартаменты  Инвестиционный период Возврат первоначальных инвестиций*  
  2013, 2014 гг. 2015-2019 гг. 2020-2024 гг. 2025-2028 гг. 2029 г.
Приобретение, долл. -400 000        
Ремонт -100 000        
Доход от сдачи в аренду, долл.   138 571 168 593 160 816 44 303
CF, долл. -500 000 138 571 168 593 160 816 44 303
CF накоп. итогом, долл. -500 000 -361 429 -192 836 -32 020 12 283

* Ежемесячная аренда × 12 месяцев × кол-во лет/курс доллара

Квартира в строящемся доме бизнес-класса ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ*  
  2013-2015 гг. 2016-2019 гг. 2020-2024 гг. 2025-2030 гг. 2031 г.
Приобретение, долл. -406 250        
Ремонт -93 750        
Доход от сдачи в аренду, долл.   104 720 156 257 232 814 44 412
CF, долл. -500 000 104 720 156 257 232 814 44 412
CF НАКОП. ИТОГОМ, ДОЛЛ. -500 000 -395 280 -239 023 -6 209 38 203
Квартира в новом доме бизнес-класса ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ*  
  2013, 2014 ГГ. 2014-2019 ГГ. 2020-2024 ГГ. 2025-2030ГГ. 2031 Г.
Приобретение, долл. -427 184        
Ремонт -72 816        
Доход от сдачи в аренду, долл.   122 903 137 120 204 302 38 973
CF, долл. -500 000 122 903 137 120 204 302 38 973
CF накоп. итогом, долл. -500 000 -377 097 -239 977 -35 675 3 298

Вариант №2. Офисная недвижимость

Предложений офисной недвижимости для инвестиций 500 тыс. долл. будет меньше, но найти площади, например, в ЮЗАО, в офисных центрах класса В+ вполне возможно.

В частности, в готовом бизнес-центре со сроком сдачи в III квартале 2013г. (БЦ Smart Park) можно найти офисы по цене 6200 долл. за 1 кв. м, а в объекте редевелопмента (БЦ NEO GEO) со сроком сдачи в декабре 2014г. - офисы по цене 3800 долл. за квадратный метр.

Коммерческая площадь, которую можно приобрести за имеющуюся сумму, составит 81 и 132 кв. м соответственно.

Средние ставки аренды по таким объектам - 700 и 650 долл. за 1 кв. м в год. При расчете будем исходить из того, что вы заключите стандартный договор долгосрочной аренды с ежегодной индексацией в 7%. Важно отметить, что в отличие от жилой недвижимости офисы сдаются в состоянии Shell & Core, с арендными каникулами 2-3 месяца.

Таким образом, расчетные сроки окупаемости будут: для офиса в готовом БЦ класса B+ - 7,3 года с доходностью 13,7% в год,  для офиса в объекте редевелопмента - 6,3 года с доходностью 15,9% в год.

Офисы в БЦ NEO GEO (II очередь) ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ*  
  2013 г. 2015-2019 гг. 2020 г.
Приобретение, долл. -500 000        
Доход от сдачи в аренду, долл.     470 458   119 955
CF, долл. -500 000   470 458   119 955
CF накоп. итогом, долл. -500 000   -29 542   90 413
Офисы в готовом БЦ класса B+ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ*  
  2013 Г. 2014-2020 ГГ. 2021 Г.
ПРИОБРЕТЕНИЕ, ДОЛЛ. -500 000        
ДОХОД ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ, ДОЛЛ.     474 421   90 649
CF, ДОЛЛ. -500 000   474 421   90 649
CF НАКОП. ИТОГОМ, ДОЛЛ. -500 000   -25 579   65 069

Вариант №3. Торговая недвижимость или ПСН

Еще одним вариантом для рассмотрения могут быть торговые площади. Качественные объекты стрит-ритейла в рассматриваемых округах за имеющуюся сумму найти затруднительно. Но можно подобрать объект под ПСН (помещение свободного назначения) на внутренней территории, предлагающейся собственниками в жилых комплексах. В дальнейшем такие площади можно использовать для сдачи в аренду под торговлю, салон, шоу-рум и т.п.

В ЦАО на конец текущего года можно найти подобные предложения в готовом ЖК бизнес-класса (ЖК "Мирный") или в объекте редевелопмента со сроком сдачи в середине следующего года (ЖК TriBeCa Apartments).

Для первого объекта цена продажи составит 9500 долл. за квадратный метр, для второго - 7950 долл. за "квадрат". Площади, которые можно приобрести в пределах 500 тыс. долл., -  53 и 63 кв. м соответственно.

Чтобы определить сроки окупаемости таких площадей, возьмем средние ставки аренды - 750 и  800 долл. за 1 кв. м в год и будем считать, что договор с арендатором вы заключаете на тех же стандартных условиях, что и по офисам.

Тогда получим сроки окупаемости ПСН в готовом ЖК бизнес-класса - 9,5 года с доходностью 10,5 % в год, в объекте редевелопмента - 8,5 года с доходностью 11,8 % в год.

ПСН в ЖК TriBeCa ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ*  
  2013 Г. 2014-2017гг. 2018-2021 гг. 2022 г.
Приобретение, долл. -500 000      
Доход от сдачи в аренду, долл.   179 996 283 245 83 622
CF, долл. -500 000 179 996 283 245 83 622
CF накоп. итогом, долл. -500 000 -320 004 -36 759 46 863
ПСН в готовом ЖК бизнес-класса ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ*  
  2013 Г. 2014-2017ГГ. 2018-2022 ГГ. 2023 Г.
ПРИОБРЕТЕНИЕ, ДОЛЛ. -500 000      
ДОХОД ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ, ДОЛЛ.   165 392 297 554 72 571
CF, ДОЛЛ. -500 000 165 392 297 554 72 571
CF НАКОП. ИТОГОМ, ДОЛЛ. -500 000 -334 608 -37 053 35 518

Подведем итоги

Располагая суммой в 500 тыс. долл., вполне реально купить не только жилую недвижимость бизнес-класса в престижных районах Москвы, но и офис класса В+ или помещение свободного назначения.

Но, хотя инвестировать в жилье относительно небольшую сумму действительно возможно даже в ЦАО, представление о максимальной выгодности таких инвестиций оказывается мифом.

В каждом из сегментов самую высокую доходность демонстрируют объекты редевелопмента - за счет короткого срока ввода в эксплуатацию и более низкой, чем у объектов нового строительства, стоимости квадратного метра. Доходность по таким объектам также окажется самой высокой в своем сегменте: для офиса в объекте редевелопмента - 15,9% годовых, для апартаментов - 6,4% годовых.

Окупаемость, в годах

Доходность, процентов в год

Комментарии
Вернуться
На Главную страницу
В раздел «Городская недвижимость»
Забыли пароль?
Через несколько минут новый пароль будет отправлен вам на почту.
Перейти на главную
Просто введите Email и мы вышлем вам новый пароль
Email
Введите код с картинки
Обновить
Не пришло письмо
с активацией?
Через несколько минут вам придет письмо с активацией.
Перейти на главную
Просто введите Email и мы вышлем вам письмо повторно
Email
Введите код с картинки
Обновить
Система Orphus