Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Недвижимость в Крыму: чем рискуют россияне
Все новости Недвижимость
Лента новостей 17:31 МСК
«Мемориал» признал ловившего покемонов в храме политзаключенным Общество, 17:21 Десятки депутатов шестого созыва не освободили служебные квартиры Политика, 17:16 RT сообщил о ранении своего журналиста при обстреле госпиталя в Алеппо Политика, 17:16 Киев допустил удары России «с севера, с запада и с юга» Политика, 17:12 В ХМАО экстренно приземлился самолет авиакомпании Asiana Airlines Общество, 17:11 Путин выразил соболезнования Обаме в связи с пожаром в клубе в Калифорнии Политика, 17:09 Строительный подрядчик подал в суд на фонд Сергея Ролдугина Бизнес, 17:01 Лучшие предложения рынка наличной валюты  17:00   USD НАЛ. Покупка 63,78 Продажа 63,80 EUR НАЛ. 68,10 68,20 Российская медсестра погибла при обстреле госпиталя в Алеппо Политика, 16:57 Верховный суд попросят разобраться с отказами в альтернативной службе Общество, 16:54 «Роснефть» разместит облигации на 600 млрд руб. Финансы, 16:52 СМИ узнали о подготовке к экстренной посадке южнокорейского Boeing в ХМАО Общество, 16:44 Омбудсмен назвала «положительным» перевод Дадина в другую колонию Политика, 16:40 Деревянная резиденция: как устроен большой дом из клееного бруса Фотогалерея, 16:37 Читатели журнала Time назвал премьера Индии человеком года Политика, 16:34 СМИ показали видео последствий обстрела российского госпиталя в Алеппо Политика, 16:32 Программа поддержки ипотечников продлена до 1 марта 2017 года Деньги, 16:24 Володин намерен привлечь вузы к экспертизе законопроектов Политика, 16:22 В Кремле рассказали о передаче послания Путина властям Ирана Политика, 16:15 «Яндекс.Пробки» допустил 9-балльные заторы в Москве из-за метели Общество, 16:10 Евро отыграл потери и вышел на двухнедельный максимум Финансы, 16:09 Лукашенко уволил главу своей администрации Политика, 15:57 Песков ответил на слова Навального о недопуске к выборам президента Политика, 15:56 СМИ узнали о замене троса на «Адмирале Кузнецове» перед крушением Су-33 Политика, 15:55 Выйти из космоса: рейтинг аварийности ракет-носителей Фотогалерея, 15:42 Минобороны назвало виновных в гибели российской медработницы в Алеппо Политика, 15:37 Программа поддержки ипотечников продлена до 1 марта 2017 года Финансы, 15:37 Сын водителя автобуса с погибшими детьми в ХМАО опроверг вину отца Общество, 15:30
Недвижимость в Крыму: чем рискуют россияне
3 мар 2014, 13:32
Недвижимость в Крыму: чем рискуют россияне
Фото: Depositphotos/pavalena
Российские эксперты рассказали "РБК-Недвижимости" о перспективах рынка жилья и инвестиций в Крыму. "Сейчас уже поздно пить "Боржоми", когда почки отказали", - говорят они.

Украина всегда занимала высокие строчки в предпочтениях россиян по приобретению недвижимости за границей. С конца 2000-х гг. самыми популярными странами у граждан РФ по покупке недвижимости за границей являются в порядке убывания: Болгария, Испания, Украина (Крым), Кипр и Турция.

"Министерство юстиции Украины не публикует и не ведет открытого учета по сделкам иностранцев с недвижимость в стране", - объянсяет член Гильдии риэлторов Крыма Олег Сикорский из Симферополя. Такие тонкости украинского законодательства не позволяют в точности оценить масштаб российской частной собственности в стране. По наблюдениям украинских риэлторов, интерес россиян сосредоточен в двух локациях: Крыме и Киеве. В Киеве россияне приобретали дорогие квартиры в центре города: для сдачи в аренду (до последнего времени доходность такого бизнеса составляла 7-10%), для представительских функций или для родственников и т.д. Однако основная часть российского спроса на недвижимость в Украине всегда была сосредоточена в курортных городах полуострова Крыма - традиционного места отдыха "рожденных в СССР".

Кроме ценовой составляющей, российский спрос на крымскую недвижимость был вызван отсутствием языкового барьера (важно для инвесторов среднего и пожилого возраста), возможностью пересекать границу по внутреннему паспорту РФ (важно для невыездных сотрудников силовых ведомств, к примеру), относительной транспортной доступностью (возможностю приехать на автомобиле) и ностальгическими чувствами
Что происходит с ценами

В Крыму россиян всегда привлекал низкий порог входа на местный рынок недвижимости: например, в 2009г. минимальная сумма покупки элитной (то есть новой) недвижимости на полуострове составляла 39 тыс. евро. За эти деньги тогда можно было купить двухкомнатную квартиру в новом доме в Алуште. Средняя сумма сделки во всем Крыме в 2009г. составляла 93 тыс. евро - на эти средства можно было приобрести либо большую квартиру с видом на море, либо частный дом.

К 2012г. аппетиты россиян в Крыму увеличились: количество сделок с участием граждан РФ составило, по оценкам местных риэлторов, около 50%. Например, статистика по сделкам в Ялте свидетельствовала: 60% покупателей элитного жилья в этом курортном городе - россияне, 20% - украинцы и 15% - белорусы, 5% - граждане Европейского союза. К началу 2010-х гг. в Крыму выросли и цены. Например, в 2012г. были такие варианты: пентхаус в Ялте за 2,8 млн долл., трехкомнатная квартира в поселке Нижняя Ореанда за 1,9 млн долл., 12-комнатная квартира на набережной Ялты за 1,6 млн долл., квартира в поселке Никита за 1,46 млн долл. и др.

"По состоянию на середину прошлого года, т.е. перед началом кризиса, начавшегося осенью на Украине, средние цены были таковы: средняя стоимость однокомнатных квартир в Крыму составила 815 евро за 1 кв. м. Двух- и трехкомнатные апартаменты реализовывались по цене соответственно в 804 и 671 евро за 1 кв. м. Индивидуальные жилые дома реализовывались по средней цене в 923 евро за 1 кв. м", - говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

Средняя стоимость квартир в отдельных городах Крыма на середину июля 2013г. 

город Средняя стоимость квартир
Алупка 803 евро за 1 кв. м
Алушта 1114 евро за 1 кв. м
Евпатория 573 евро за 1 кв. м
Феодосия 749 евро за 1 кв. м
Симферополь 676 евро за 1 кв. м
Севастополь 745 евро за 1 кв. м
Ялта 1188 евро за 1 кв. м

"При этом минувший год был на рынке недвижимости Крыма депрессивным - цены стояли на месте (-2% по итогам года), отсутствовал рост спроса из-за экономических и политических событий на Украине, - говорится в исследовании крымского индикатора по ценам на недвижимость REM Navigator. - Напомним, вторая половина 2013г. на рынке недвижимости Украины ознаменовалась событиями, связанными с подготовкой к подписанию страной соглашения об ассоциации с Евросоюзом. Евроинтеграционный курс Украины не вызвал практически никакого интереса европейских инвесторов к украинской недвижимости, тогда как охлаждение отношений с Россией спровоцировало резкое падение интереса россиян к покупке недвижимости в Украине, и в Крыму в частности".

"Рынок недвижимости Крыма по большому счету находится в затяжном кризисе с 2008г., - говорит риэлтор Олег Сикорский. - А динамика спроса на недвижимость связана с улучшением или ухудшением государственных отношений между Украиной и Россией. Когда страны дружат - спрос растет, когда ссоримся - падает".

Что происходит с ценами на недвижимость в Крыму прямо сейчас, сказать трудно. Действия с участием российских военных произошли на выходных, к этому моменту пока неизвестно, как на это отреагировали российские владельцы недвижимости. К тому же, картина по ценам и количеству сделок будет ясна только через два месяца - временного "лага", по истечению которого можно судить о положении на любом рынке недвижимости. Тем не менее в понедельник утром крымские риэлторы уже начали фиксировать рост количества телефонных звонков от российских собственников недвижимости в Крыму с просьбами о консультации. "Мы ничего не можем им сказать, потому что сами не знаем, что будет", - говорит один из местных риэлторов. По словам симферопольского риэлтора Олега Сикорского, сегодня не вышли на работу местные нотариусы, без которых по закону невозможно провести сделку с недвижимостю.

В дальнейшем все будет зависеть от статуса Крыма - останется ли он в составе Украины, получит независимость или войдет в РФ (см. комментарии экспертов ниже).

Чем владеют россияне в Крыму

  • В собственности граждан РФ в Крыму - и на Украине вообще - находится большое количество объектов недвижимости, которые перешли им по наследству от родственников. В основном это малоликивдные квартиры в старом советском жилом фонде, а также садовые участки с нарезкой по шесть соток. Такие объекты недвижимости стоят несколько десятков тысяч долларов, на них нет особого спроса, словом, они малоликвидны.
  • В 2000-е гг. россияне начали вкладываться и в новое курортное жилье в Крыму. В таких городах, как Ялта в 2000-2010-е гг. было построено несколько жилых комплексов, апартаменты в которых распродавались в качестве сезонного жилья.
  • Часть обеспеченных россиян приобретали в Крыму дома - коттеджи и виллы на побережье.

Ценовые рекорды полуострова: эта вилла в Крыму площадью 700 кв. м продается сегодня за 5 млн евро Фото: Knight Frank

Кстати,
По данным украинского сайта объявлений Slando, на Украине началась распродажа элитной недвижимости. Еще осенью 2013г. в продаже было порядка 1 тыс. домов стоимостью свыше 1 млн долл. В средине января 2014г. количество предложений достигло 5 тыс. А сейчас их число приближается уже к 6 тыс.
  • К российской собственности относятся и многочисленные пансионаты. В 2010г. сообщалось, что правительству Москвы в Крыму принадлежало пять санаторно-курортных учреждений. Информации о продаже данных объектов недвижимости впоследствии не поступало.
  • Различные объекты недвижимости в Крыму принадлежат и российским компаниям: это коттеджные поселки (используются для представительских функций и в качестве баз отдыха для сотрудников), пансионаты и большие земельные участки. К примеру, группа "ИФД КапиталЪ" Вагита Алекперова и Леонида Федуна владеет в Крыму четырехзвездочным отелем "Крымская Ривьера" (бывшая советская здравница "Курортная поликлиника") под управлением Rezidor Hotels&Resorts. В реконструкцию отеля было вложено около 60 млн долл. "Национальной резервной корпорации" Александра Лебедева принадлежит курортный комплекс "Море" в Алуште. Весной 2010г. в российской прессе сообщалось о приобретении Сбербанком пансионата "Мрия" в крымском поселке Понизовка.
  • Отдельно стоит остановиться на таком виде коммерческой недвижимости, как частные отели в курортных зонах. Такие мини-отели, расположенные на южном берегу Крыма, всегда пользовались высоким спросом со стороны российских инвесторов. Они приобретались в качестве готового бизнеса или, что случалось чаще, строились с нуля силами и на средства отдельных частных лиц. По оценке REM Navigator, частные гостиницы стоят 800 тыс. - 1 млн долл. Они популярны у россиян среднего и пожилого возраста - это воплощение мечты владеть своим отелем на берегу теплого моря.

Комментарии

Мария Литинецкая, Метриум Групп

Продавать недвижимость в Крыму уже не стоит

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп":

- Сейчас уже поздно пить "Боржоми", когда почки отказали. Продавать недвижимость в Крыму уже не стоит, потому что по сути это означает фиксировать свои убытки. Никто дорого за эту недвижимость не даст. На рынке недвижимости в Крыму сейчас может появиться много спекулянтов, которые, играя на страхах и опасениях людей из-за общей дестабилизации в стране, будут стараться максимально снизить цену. Учитывая возможность войны и дефолта страны, цены могут упасть на 30-50%. И в этой ситуации я бы заняла выжидательную позицию. Я считаю, что все это временное явление, ситуация скоро нормализуется и с продажей лучше подождать. В любом случае с вашим правом собственности ничего не случится. Украина - это правовое государство и я не думаю, что возможен какой-то отъем собственности у народа.

Игорь Индриксонс, Indriksons.ru

Западные инвесторы скупают земли сельхозназначения

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru:

- Недвижимость не может реагировать на события моментально. Люди держатся за нее до последнего, а значит большого дисконта ожидать не следует. В данный момент ничего сделать нельзя. Ситуация в Крыму сейчас напоминает ситуацию в Египте, то есть рынок в данный момент отсутствует, покупатели не готовы приобретать объекты за существующие цены, а продавцы не готовы уступать и делать большие скидки, надеясь на улучшения. Не так давно поступила информация о том, что западные инвесторы активно ринулись покупать сельскохозяйственные земли, и этот тренд, безусловно, связан с конфликтом, развернувшимся на территории Украины. Представители крупных инвесторов и инвестиционных фондов отправились в страну, чтобы договориться о покупке сельскохозяйственных земельных участков, которые сегодня стоят копейки. Сельское хозяйство там не слишком развито, и продавцы на фоне происходящих событий готовы предоставлять существенные скидки.

Елена Юргенева, Knight Frank

Элитная недвижимость: нет смысла суетиться

Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank Russia & CIS:

- В Крыму существует предложение дорогих вилл, более того, можно привести пример дома стоимостью и около 10 млн евро. Большинство элитных жилых проектов располагаются рядом с "царской тропой" вокруг Ялты. Особенностью недвижимости на данном направлении является отсутствие собственных пляжей (или удаленность от них), компенсируемое чистым воздухом и богатой природой, за которыми приезжают сюда состоятельные клиенты.

Сейчас нет никакого смысла суетиться и начинать продавать подобную недвижимость. Даже во времена, когда политическая ситуация была спокойной, средний срок экспозиции таких объектов составлял около 2 лет, а в текущей ситуации, учитывая неопределенные перспективы, он может увеличиться.

То есть при любом варианте развития событий - как затяжной сценарий, так и быстрое разрешение ситуации - все равно перспективы крымского рынка будут направлены на снижение в среднесрочной перспективе. Если мы увидим оживление этого рынка, то не ранее июня-июля 2015г.

В принципе ориентация в элитном сегменте крымского рынка была всегда на покупателей из Москвы, которые сейчас достаточно обеспокоены ситуацией, и, учитывая, что крымские виллы находятся в том же ценовом диапазоне, что и виллы на побережьях Испании и Франции, они, вероятнее, предпочтут именно последнее.

К нам, как и ранее, поступают запросы на покупку недвижимости в Крыму от россиян и в первую очередь от москвичей. Спрос распространяется на объекты с современной архитектурой и дизайном. Это показывает, что наши покупатели готовы рисковать, особенно если речь идет о недвижимости со значительным дисконтом.

Сергей Смирнов, Агентон

Крым похож на Москву: и там, и там дикий рынок

Сергей Смирнов, руководитель проекта "Агентон":

- Климатические условия и экология Крыма позволяют полуострову стать привлекательным курортом с круглогодичной загрузкой. Но 20 лет лихородачной смены власти и борьбы за "русско-украинско-татарское" влияние не позволяют сделать регион инвестиционно привлекательным. Большинство граждан России бывали хоть раз в Крыму, поэтому излишне напоминать, что традиционный источник заработка местного населения - сдача недвижимости в краткосрочный наем. Но здесь я бы хотел сравнить Крым и Москву: в этих регионах абсолютно дикий рынок найма. Собственники крайне непрофессионально развивают этот бизнес. Качественного фонда, соответствующего европейским нормам, там мало.

Отдельно стоит отметить земельные участки с выходом к морю. Тоже не стоит напоминать, что 70% фонда - советские пансионаты, которые за эти годы кроме ремонтных работ "ничего не видели". Мой опыт работы с подмосковными пансионатами советского фонда показывает, что проще снести и построить новый отель. Так называемый советский фонд хороших показателей окупаемости не даст. Самый простой пример - в большинстве таких пансионатов отсутствуют спа-центры, тогда как куда более теплая Турция в 5-4-звездных отелях такие центры строит. Перспективным направлением можно назвать апартаментные дома, которые можно делать за счет реконструкции многоквартирного фонда в приморских городах.

Андрей Воскресенский, Ъ ФМ

Что произойдет с рынком недвижимости, если Крым отделится

Андрей Воскресенский, обозреватель "Ъ ФМ":

- Крым отделяется и становится непризнанной республикой. В этом случае экономика полуострова может существовать или за счет частных инвестиций, или за счет государства-патрона. Примеры есть. Например, Северный Кипр существует за счет Турции, у которой достаточно средств и на него, и еще на парочку таких территорий. Нагорный Карабах живет за счет Армении (Сарксян родом оттуда, что немаловажно), за счет инвестиций этнических армян и собственного производства.

А вот другой пример - Абхазия, патроном которой является Россия. 15 лет в ней не ведутся боевые действия. Сравните с Грузией или хотя бы Сочи (даже без учета олимпийского строительства). За полтора десятилетия в Грузии создана туристическая индустрия, в Сочи понастроено множество отелей (повторю - даже без учета Олимпиады), куча сетевых операторов. В Абхазии - в основном частный сектор и развалины санаториев советской поры. Почему? Потому что непризнанная республика. Инвестиции в непризнанную республику могут быть только быстрые и маленькие. Летнее кафе, 0,5 млн руб. - отбил за сезон, на следующий получил прибыль. Трехзвездочный отель - это уже 7-10 лет срок окупаемости, и самое главное - он имеет смысл только при наличии инфраструктуры, то есть капитальных вложений. Ничего подобного в Абхазии нет и не предвидится.

А теперь экстраполируем это на Крым, который в условиях международной изоляции будет работать исключительно на российских туристов. За счет чего может увеличиться поток туристов в такой ситуации? Может быть, инопланетяне подтянутся…

Данные таблицы: Gordon Rock

Подготовил Игнат Бушухин, главный редактор проекта "РБК-Недвижимость" 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости